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Avv. Rodolfo Cusano


 

AVV. RODOLFO CUSANO

  Studio Legale
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– Direttore Editoriale della Rivista “Il Condominio Nuovo” Rivista del Condominio, dell’Ambiente e del Territorio
– Autore di “IL NUOVO CONDOMINIO” – Ed. Simone
– Autore del “Formulario commentato del Nuovo Condominio – Ed. Simone
– Coordinatore nazionale dei Corsi A.L.A.C. Associazione Liberi Amministratori Condominiali
– Relatore in numerosi Convegni in materia condominiale
– Collabora con il sito giuridico IUS SIT www.iussit.com

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Studio Cusano:
Avv. Rodolfo Cusano
Avv. Luisa Del Giudice
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Ing. Francesco Ilardo

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Amministratore di condominio, vicende del suo incarico

L’amministratore di condominio e le vicende del suo incarico secondo la legge di riforma (Rodolfo Cusano)


 

 

Avv. Rodolfo Cusano

Avv. Rodolfo Cusano

 

CONDOMINIO

L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
E  LE VICENDE  DEL SUO  INCARICO
secondo la legge di riforma
– Relazione –
di
 
 
Sommario:
 
A.   Premessa
B.   Il rapporto di mandato
C.   Le nullità della nomina
D.   La nomina giudiziale
E.   Il rinnovo per un anno
F.   Le dimissioni e la prorogatio
G.   La revoca dell’amministratore
H.   La procedura per la nomina e revoca giudiziale
_____________________ 
 
A.   Premessa
Con la recente legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, la figura dell’amministratore di condominio è stata sottoposta ad una complessiva ridefinizione, sia pur nell’ambito delle soluzioni giurisprudenziali e dottrinali fornite nel corso degli anni.
Innanzitutto, per la prima volta è stata condizionata la possibilità di svolgere professionalmente l’attività di amministratore alla sussistenza di precisi requisiti di formazione e di onorabilità.
È fatta, poi, una distinzione tra  amministratori esterni ed amministratori nominati tra i condòmini dello stabile (interni) prevedendo che per questi ultimi, fermo restando i requisiti di onorabilità di cui alle lettere a), b), c), d) ed e), non è richiesto alcun titolo di studio né la partecipazione ad alcun corso.
Invece, chi svolge professionalmente l’attività di amministratore di condominio dovrà aver conseguito un diploma di scuola secondaria ed aver frequentato un corso di formazione iniziale. Inoltre, il professionista dovrà aggiornarsi periodicamente frequentando appositi corsi.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma (requisiti di onorabilità precedentemente elencati) comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza, ciascun condomino può convocare senza formalità[1] l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
Una terza categoria fa riferimento a quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge,  a costoro è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.
Ma ciò che più importa ai fini della presente disamina è l’evoluzione dovuta alla riforma della stessa figura dell’amministratore, laddove si sono accentuati i profili di responsabilità in ordine agli obblighi relativi alla gestione, sanzionati il più delle volte con la possibilità per i condomini di chiedere direttamente la revoca all’autorità giudiziaria, oltre, che la possibilità per l’assemblea di sottoporre a condizioni la sua stessa nomina. Non solo, ma il rapporto tra l’amministratore ed i condomini si differenzia anche per i profili qualificanti concernenti l’obbligatorietà della costituzione, il contenuto (artt. 1130 e 1131 c.c., i quali stabiliscono le attribuzioni dell’amministratore e la sua rappresentanza, attiva e passiva, anche nei confronti dei condomini dissenzienti ed assenti: vale a dire, dei partecipanti i quali in assemblea non hanno approvato la sua nomina); gli effetti (art. 1133 c.c., che contempla l’obbligatorietà dei provvedimenti dell’amministratore per tutti i condomini) ecc.
Tali nuovi doveri  e  le differenze determinate ex lege fanno considerare stretto il riferimento, che pure la nuova disciplina fa, al rapporto di mandato sia perché i nuovi obblighi sono spesso scollegati dalla funzione di rappresentanza propria del mandato sia perché si è in presenza di un mandato il cui contenuto è determinato ex lege.
Nei paragrafi successivi si cerca di fare il punto alla luce della recente riforma, sia sulla  natura dell’incarico di amministratore di condominio sia sulle vicende quali: nomina, cessazione e revoca.
 
B.   Il rapporto di mandato
La Corte di Cassazione, con sentenza a Sezioni Unite 9148/2008, sia pure al diverso fine di determinare i principi di diritto che regolano le obbligazioni (contrattuali) unitarie le quali vincolano la pluralità di soggetti passivi, con particolare riferimento all’istituto del condominio ha stabilito: «L’assunto è che la solidarietà passiva scaturisca dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali — e di una precisa disposizione di legge — il criterio non si applica, non essendo sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l’identica causa dell’obbligazione; che nessuna specifica disposizione contempli la solidarietà tra i condòmini, cui osta la parziarietà intrinseca della prestazione; che la solidarietà non possa ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo, in quanto il condominio non raffigura un «ente di gestione», ma una organizzazione pluralistica e l’amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno». Questa sentenza ha reso definitivamente superato quell’indirizzo che ancora individuava nell’amministratore una figura di rappresentanza organica dell’ente condominio.[2]
La riforma introdotta con la L. 220/2012, ha confermato tale indirizzo con l’esplicita previsione di cui all’art. 1129 comma 3 ed 11 dove si parla di atti compiuti “nell’esercizio del mandato” e di “revoca del mandato”. Inoltre l’art. 1129 comma 15 prevede: ” per quanto non disciplinato dal medesimo articolo, si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro V del codice civile” appunto in tema di mandato. Per cui resta definitivamente superato anche per via normativa l’indirizzo che l’amministratore non sarebbe un mandatario, ma un organo.
La legge affida l’esercizio dei rapporti condominiali e la loro organizzazione ad un amministratore, il cui rapporto con il condominio è un vero e proprio contratto di mandato, in cui da un lato vi è il conferimento di un incarico previo il pagamento di un corrispettivo e dall’altro vi è lo svolgimento di una precisa attività, sia pure determinata ex lege,  in nome e per conto dei condomini.
Il primo limite dell’agire dell’amministratore è dato dal conferimento di un mandato limitato alle parti ed agli impianti comuni. È quindi l’amministratore che agisce in nome e per conto del condominio come un «mandatario senza interferenze nei diritti dominicali autonomi, individualmente spettanti a ciascun condòmino».
Secondo questa impostazione, l’amministratore sarebbe un mandatario con rappresentanza ex  articolo 1131 c.c. Tale rappresentanza, per la natura giuridica stessa del condominio, non è generica come quella prevista per gli amministratori delle società commerciali, ma è limitata dalla legge. Non mancano, invero, anche elementi di diversità rispetto all’istituto classico del mandato con rappresentanza. Infatti, l’amministratore viene nominato dall’assemblea con delibera, cioè con un atto collettivo ed anche se non tutti i condòmini lo hanno nominato, egli, nell’esercizio delle sue funzioni, è tenuto a rappresentarli tutti indistintamente. Per tale motivo, secondo una parte della dottrina il rapporto di mandato amministratore-condominio sarebbe un rapporto giuridico sui generis proprio perché deriverebbe da un atto collettivo e, una volta accettato l’incarico, l’amministratore rappresenterebbe tutti i condòmini ivi compresi coloro che non hanno votato o che hanno votato contro la sua nomina. A conferma anche il contenuto delle funzioni, poteri, responsabilità e rappresentanza così come determinati dagli articoli del codice civile che lo riguardano (articoli 1130, 1131, 1133 c.c.).
Il legislatore ha regolato l’istituto con puntualità e chiarezza, si pensi al solo aspetto particolare di tale rapporto che consiste nell’attribuzione del potere al mandatario di agire anche contro i mandanti. Difatti, nell’esercizio delle potestà amministrative previste dalla legge e dal regolamento di condominio, l’amministratore può adire le vie legali per il rispetto di tutte le norme (vedi ad es. punto 1 e 4 dell’articolo 1130 c.c.) e per l’escussione dei contributi spettanti ai singoli partecipanti (vedi articolo 63 disp. att. c.c.). Questi aspetti prefigurerebbero un rapporto di mandato che si allontana da quello ordinario, ma è pur vero che le caratteristiche peculiari sono tutte previste dalle norme del codice civile ivi compresi i poteri da esercitare contro il mandante. Comunque i riferimenti espliciti della legge di riforma all’istituto del mandato ci consentono pur sempre di definire l’amministratore  come un mandatario con rappresentanza che agisce in nome e per conto dei rappresentati[3].
In questa ottica l’attività dell’amministratore di condominio rientra nel disposto del secondo comma dell’articolo 1708 c.c. che distingue il «mandato generale» da quello «speciale». In particolare, quello dell’amministratore è un mandato generale il quale non comprende gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione a meno che non siano espressamente indicati. Tale inquadramento comporta il nascere delle responsabilità quando il mandatario eccede i limiti del suo mandato (articolo 1711 c.c.). Infatti, il compimento di un atto, da parte del mandatario, che esorbita dal mandato resta a carico di questo ultimo, se il mandante non lo ratifica successivamente.
Ad esempio, l’eccesso si potrebbe verificare nel caso in cui un amministratore esegua una delibera inficiata di nullità e la  ratifica non interviene e quindi l’amministratore risponde in proprio degli atti compiuti.
  
C.  Le nullità della nomina
L’articolo 1129 c.c., nella sua nuova formulazione introdotta dalla L. 220/2012, stabilisce che quando i condòmini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
Precedentemente, invece, l’assemblea era tenuta a nominare l’amministratore di condominio quando i condòmini fossero stati più di quattro.
Tale disposizione non impedisce che qualora i condomini siano più di otto il condominio possa rimanere senza amministratore, ma solo che, nel caso anche un solo condomino abbia a richiederlo all’assemblea e questa non provvede alla nomina, egli può rivolgersi all’autorità giudiziaria che è tenuta a nominarlo. Così come non impedisce che l’assemblea provveda alla nomina anche quando i condomini siano otto o meno di otto.
In merito alla forma della procura che conferisce all’amministratore del condominio il potere di rappresentarlo, la Cassazione per il passato ha precisato che: «Per la nomina dell’amministratore del condominio di un edificio è applicabile l’articolo 1392 c.c., in base al quale, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere tacita ed anche verbale. Detta nomina, pertanto, può risultare, indipendentemente da una formale investitura dell’assemblea e dall’annotazione nello speciale registro di cui all’articolo 1129 c.c., dal comportamento concludente dei condòmini, che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui in tale veste»[4].
A seguito della riforma, tale indirizzo è da ritenersi superato in virtù del disposto di cui all’art. 1130 c.c. laddove ritiene obbligatoria la costituzione del registro delle assemblea in cui la delibera di nomina va annotata e di quanto previsto dall’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c., il quale esclude espressamente l’accettazione tacita o per fatti concludenti, in quanto prevede che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Inoltre, lo stesso articolo prevede che contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Si ritiene che qualora ciò non accadesse si sia in presenza di una mera irregolarità non sanzionata con la nullità della stessa nomina.
Inoltre, per la prima volta, è stata condizionata la possibilità di svolgere l’attività di amministratore alla sussistenza di precisi requisiti di qualificazione e di onorabilità. Per cui trattandosi di una norma di ordine pubblico e come tale imperativa, la sua inosservanza comporta automaticamente la nullità della nomina e del conseguente contratto di mandato. La cui impugnazione quindi può essere fatta in ogni tempo e conseguentemente non spetta all’amministratore illegittimamente nominato nessun risarcimento del danno.
Detto assunto è confermato dall’art. 1138 comma 3 c.c. che indica tra le disposizioni inderogabili del regolamento (anche contrattuale) quelle concernenti la nomina dell’amministratore . Mentre invece è consentito ai condomini stabilire requisiti diversi ed ulteriori[5]. Per cui risulta inderogabile anche il disposto relativo alla durata annuale della gestione, sia pure rinnovabile con conseguente nullità della disposizione regolamentare o assembleare che disponessero diversamente.
Tale indirizzo risulta confermato dall’introduzione nella nuova legge dell’art. 71 bis che al penultimo comma stabilisce che: “La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma (requisiti di onorabilità precedentemente elencati) comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza, ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore”.Appare quindi, che si è in presenza di un’ipotesi di decadenza immediata dall’incarico per il solo venir meno dei requisiti obbligatoriamente previsti. Ed infatti, la L. 220/2012, dopo l’articolo 71 disp. att. c.c., ha inserito l’articolo 71 bis il quale prevede che possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a)  che hanno il godimento dei diritti civili;
b)  che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c)  che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d)  che non sono interdetti o inabilitati;
e)  il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f)   che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g)  che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
È fatta una distinzione, poi, tra amministratori esterni ed amministratori nominati tra i condòmini dello stabile (interni) prevedendo che per questi ultimi, fermo restando i requisiti di onorabilità di cui alle lettere a), b), c), d) ed e), non è richiesto alcun titolo di studio né la partecipazione ad alcun corso.
Invece, chi svolge professionalmente l’attività di amministratore di condominio dovrà aver conseguito un diploma di scuola secondaria ed aver frequentato un corso di formazione iniziale. Inoltre, il professionista dovrà aggiornarsi periodicamente frequentando corsi di formazione periodica.
Infine, la nullità della nomina, da parte dell’assemblea,  dello stesso amministratore già revocato dall’autorità giudiziale. Se per il passato la dottrina[6] aveva evidenziato che il principio maggioritario trovava il suo limite nel diritto del singolo partecipante a far revocare l’amministratore ad opera del giudice, con la riforma anche tale problematica è risolta con l’espressa previsione di cui all’art. 1129 12 comma, con cui si prevede il divieto per l’assemblea di nominare l’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria in ogni caso. Quindi anche quando le cause della revoca fossero venute a mancare.
Diversamente occorre invece ritenere per le ipotesi di incompatibilità tra le professioni, che qualora si ritenga sussistente, anche alla luce di quanto previsto dalla legge n. 4 del 2013 in materia di professioni non regolamentate, non comporterà sicuramente la nullità della nomina, ma solo eventuali sanzioni disciplinari e l’invito a rimuovere l’incompatibilità.
Tutte le altre previsioni di cui all’art. 1129 c.c. che hanno riguardo al rapporto tra il condominio[7] e l’amministratore potranno eventualmente condizionare la nomina dell’amministratore, solo qualora espressamente previste dalla delibera di nomina o dal regolamento di condominio, ovvero permettere la richiesta all’assemblea di revoca dello stesso amministratore in caso di loro inosservanza.
Per gli altri vizi relativi alla delibera di nomina rimane fermo l’indirizzo giurisprudenziale di cui alla sentenza n. 4806/2005 resa a SS. UU. dalla suprema Corte di Cassazione, laddove vengono indicati quali vizi di annullabilità quelli riferiti al procedimento d convocazione, di costituzione, al mancato raggiungimento dei quorum previsti per legge ed ogni altro vizio relativo al procedimento, mentre, quelli di nullità sono limitati a: “tanto l’impossibilità giuridica, quanto l’illiceità dell’oggetto derivano dal difetto di attribuzioni in capo all’assemblea, considerato che la prima consiste nell’inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dal collegio che delibera a maggioranza e che la seconda si identifica con la violazione di norme imperative, cui l’assemblea non può derogare, o con la lesione di diritti individuali”.
 
D.  La nomina giudiziale
Il primo comma dell’articolo 1129 c.c. prevede la possibilità di nomina dell’amministratore da parte dell’autorità giudiziaria se l’assemblea non provvede, su istanza di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario.
Tale ricorso è solitamente motivato con l’esposizione delle cause che hanno costretto i condòmini ricorrenti a richiedere l’intervento giudiziario e dell’esistenza dei requisiti minimi ai sensi del primo comma, articolo 1129 c.c. (un condominio costituito da almeno nove partecipanti e l’inesistenza di un amministratore). È necessario però, che prima, si esperiscano inutilmente almeno una o più assemblee di condominio per la nomina di un amministratore, in quanto essendo il potere del tribunale sostitutivo della mancata attività dell’assemblea è necessario dare la prova dell’inutile convocazione della stessa.
La natura del provvedimento di nomina è stata ben evidenziata dalla Cassazione[8]: «Il provvedimento di nomina dell’amministratore adottato dal presidente del tribunale, a norma dell’articolo 1129, primo comma, c.c., sul presupposto che il condominio ne sia sprovvisto, costituisce attività di carattere non giurisdizionale ma amministrativo, non essendo diretta a risolvere un conflitto di interessi ma solo ad assicurare al condominio l’esistenza dell’organo necessario per l’espletamento delle incombenze ad esso demandate dalla legge.
L’amministratore nominato dal Presidente del Tribunale in Camera di Consiglio avrà gli stessi poteri, obblighi, responsabilità e limiti di un amministratore nominato dall’assemblea dei condòmini[9]. In altri termini, la natura amministrativa del provvedimento giudiziario fa sì che l’intervento del giudice sia sostitutivo ad una fondamentale attribuzione dell’assemblea dei condòmini, quando si creano situazioni d’oggettiva difficoltà nella scelta del soggetto cui demandare la funzione di organo necessario per l’espletamento delle incombenze previste dalla legge. Le difficoltà che può incontrare l’assemblea dei condòmini possono consistere nella scelta del soggetto, nell’omissione dell’organo deliberativo o in qualsiasi altro caso che determini l’inesistenza del rappresentante legale dell’ente di gestione[10].
La legge di riforma ha ora previsto che anche l’amministratore dimissionario che non sia stato sostituito dall’assemblea possa proporre tale ricorso in sede di volontaria giurisdizione affinchè il tribunale nomini un altro amministratore. Si ritiene che tale potere sia anche dell’amministratore che non sia stato confermato dall’assemblea in quanto anche questo verrebbe a trovarsi nella medesima situazione.
 
E.   Il rinnovo per un anno
L’articolo 1129 c.c., come modificato dalla L. 220/2012 al comma 10, dispone che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. Il comma successivo prevede che l’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
Ciò significa, quindi, che ove non venga diversamente disposto dall’assemblea l’incarico si rinnoverà automaticamente per un altro anno. Tale disposizione mal si concilia con il disposto del comma 14 dello stesso articolo il quale prevede sempre a pena di nullità dell’incarico che l’amministratore deve specificare l’importo dovuto a titolo di compenso sia in sede di nomina che di conferma. Risultando quindi pur sempre necessaria l’approvazione assembleare. Si ritiene che a tale esigenza possa sopperirsi con apposita deliberazione. Per cui occorrerebbe ammettere che il sistema così delineato si presta a facili strumentalizzazioni, sembrerebbe addirittura permettere di presentare un ordine del giorno dove l’amministratore ha inserito solo l’approvazione del rendiconto e del bilancio preventivo indicando espressamente e specificando il suo compenso e non anche il rinnovo o meno del suo incarico.
Ribaltando così a carico dei condomini, che possono procedere ex art. 66 Disp. di att. c.c., la necessità di convocare l’assemblea ove abbiano interesse a discutere del diniego del rinnovo.
Viene così salvaguardata la durata annuale della gestione e chiaramente potrà aversi rinnovo solo dopo un anno dalla nomina, non potendosi avere rinnovo di un precedente rinnovo.
 
F.   Le dimissioni e la prorogatio
L’amministratore può rinunciare all’incarico, per ragioni personali o di opportunità, anche prima della scadenza annuale. Tali dimissioni si configurano come un atto unilaterale ricettizio, perché estinguono il mandato dal momento in cui sono comunicate all’assemblea dei condòmini. Infatti, esse non devono essere seguite dall’accettazione dell’assemblea, la quale ha il solo diritto di chiedere il rendimento dei conti della gestione.
Fino alla legge di riforma non vi erano dubbi sul fatto che all’amministratore cessato rimaneva l’obbligo di continuare ad esercitare le sue funzioni finché non veniva sostituito: cd. prorogatio  potendo continuare anzi dovendo continuare ad esercitare tutti i poteri di cui all’art. 1130 c.c.[11].
Pertanto, secondo il precedente indirizzo l’amministratore[12] doveva continuare a provvedere alla riscossione dei contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, compreso quello di portierato nonché a tutti gli altri compiti affidatigli fino alla sua sostituzione.
La riforma introdotta dalla L. 220/2012, ha innovato nel tessuto normativo ed ha previsto con il nuovo articolo 1129, ottavo comma, c.c., che alla cessazione dell’incarico l’amministratore non solo è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini ma potrà eseguire  solo le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.
Sembra quindi che sia venuto meno lo stesso istituto della prorogatio. Infatti, non solo non vi è più il corrispettivo per lo svolgimento dell’attività ma il testo normativo limita i poteri dell’amministratore alle sole attività urgenti. Anche qui si porranno non facili problemi pratici al fine di determinare quali possono essere qualificate tali e quali no; laddove per es. l’amministratore continui ad esigere le quote condominiali sostenendo di dover effettuare pagamenti urgenti alle ditte fornitrici dei servizi per evitare il sospendersi della prestazione o ulteriori spese di esecuzione, si potranno verificare notevoli contrasti con i condomini che non riconoscedone  l’urgenza potrebbero rifiutarsi di pagarle.
 
G.  La revoca dell’amministratore
L’amministratore può, ovviamente, anche essere revocato prima dello scadere del mandato ed anche in questo caso l’assemblea non è obbligata ad indicare necessariamente le ragioni della revoca, che, pertanto, possono prescindere dalla sussistenza della giusta causa. In tale ultima evenienza, però, i condòmini dovranno corrispondere all’amministratore la retribuzione fino alla scadenza legale del mandato.
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Prima della riforma introdotta dalla L. 220/2012, la revoca poteva essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso anche di un solo condòmino, nelle seguenti ipotesi:
  —    omessa tempestiva comunicazione all’assemblea della notifica di una citazione in giudizio o di un provvedimento, avente un contenuto eccedente le ordinarie attribuzioni dell’amministratore;
  —   mancata presentazione, per due anni consecutivi, del conto della gestione;
  —  sussistenza di fondati sospetti di gravi irregolarità.
Il nuovo articolo 1129 c.c. definisce meglio, rispetto alla precedente formulazione, le ipotesi di revoca per colpa dell’amministratore ed attesa la sua inderogabilità eventuali norme del regolamento di condominio in contrasto con essa debbono ritenersi nulle.
Tali casi, che sono stati resi più specifichi dalla L. 220/2012, si verificano quando:
  —  l’amministratore non abbia dato tempestiva notizia all’assemblea della notifica di una citazione in giudizio o di un provvedimento, avente un contenuto eccedente le ordinarie attribuzioni dell’amministratore;
  —  l’amministratore non abbia presentato il conto della propria gestione;
  —  sussistono gravi irregolarità.
Nel primo caso, nulla è cambiato, siamo in presenza di quelle citazioni che esulano dai poteri conferiti all’amministratore ex art. 1130 c.c.[13] .
Nel secondo caso occorre precisare che è stato introdotto dall’art. 1130 n. 10 c.c. l’obbligo dell’amministratore di condominio di redigere il rendiconto annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura della gestione. Per cui occorrerà aspettare l’inutile decorso dei sei mesi prima di dar corso alla richiesta di revoca. Ci si chiede se la presentazione di un rendiconto in forma incompleta possa giustificare ugualmente l’attivazione del procedimento. Nella considerazione che l’art. 1130 bis ha stabilito espressamente che esso si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, si ritiene che la presentazione di un rendiconto incompleta sia paragonabile alla mancata presentazione del rendiconto e quindi anche in tale caso si potrebbe fare ricorso alla revoca giudiziale.
Nel terzo caso è evidente il venir meno della revoca per il caso dei sospetti di gravi irregolarità, prevedendo la nuova norma la necessaria sussistenza delle stesse, di cui il ricorrente dovrà dare prova esaustiva non essendo più sufficienti i semplici sospetti. Al riguardo la precedente giurisprudenza aveva delineato il suo indirizzo volta per volta su casi pratici. Aveva ad es. ritenuto sempre una grave irregolarità nel mancato utilizzo del conto corrente condominiale, mentre non aveva ravvisato sufficienti motivi di revoca quando la redazione dei bilanci non era del tutto conforme ai principi contabili, non essendo dettata alcuna norma per la loro redazione. Veniva chiaramente esclusa ogni possibilità di revoca quando i bilanci stessi erano già stati approvati e la relativa delibera non era stata impugnata.
Di poi, il nuovo comma dodicesimo dell’articolo 1129 c.c. individua nuovi casi di gravi irregolarità, che sono:
 1.  l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5.  l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6.  qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7.  l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8.  l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
Rimangono, quindi, ferme le cause già precedentemente previste e che riguardano i casi in cui l’amministratore non comunica all’assemblea citazioni o provvedimenti dell’autorità, non rende il conto della gestione e le gravi irregolarità quale forma residuale generalmente intesa di tutti i possibili casi pratici che possono capitare. A tali fattispecie se ne sono aggiunte molte altre che da sole costituiscono gravi irregolarità e sulle quali manca del tutto la discrezionalità del Tribunale, avendo il legislatore già determinato a livello normativo le conseguenze della cattiva gestione dell’amministratore.
La riforma ha poi previsto espressamente che in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato, riempiendo così un vuoto normativo che in passato aveva creato non pochi problemi.
Sono state infine, introdotte, due ipotesi in cui sia l’assemblea sia l’autorità giudiziaria (su ricorso di ciascun condòmino) possono revocare l’amministratore (articolo 1129, undicesimo comma, c.c.).
Si tratta dei casi di:
   —  gravi irregolarità fiscali;
   —  mancata ottemperanza all’obbligo di apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale.
Al verificarsi di dette situazioni il legislatore ha previsto una diversa procedura dando la possibilità, laddove si può invece leggervi un ulteriore onere, per ciascun condomino di dover chiedere previamente la convocazione dell’assemblea per fare cessare la violazione e revocare l’amministratore. In caso di mancata revoca egli potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria ed in caso di accoglimento della domanda avrà rivalsa per le spese nei confronti del condominio che a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Sul punto sorgono diversi interrogativi:
  1.  il perché di questa diversa disciplina, caratterizzata dal preventivo ricorso (presupposto necessario) all’assemblea;
   2.  il perché solo in questi casi è espressamente prevista la possibilità di chiedere la rifusione delle spese al condominio.
Essi si spiegano forse con l’intenzione del legislatore di evitare per i casi più frequenti il ricorso all’autorità giudiziaria, con la previsione del pagamento delle spese anche a carico del condominio[14]. Infatti, senza detta previsione il procedimento di revoca normalmente fa capo alla sola persona dell’amministratore trattandosi di ipotesi estranea a quelle previste dall’art. 1130 c.c.[15]. Tale diversa disposizione può essere intesa come un richiamo espresso all’assemblea laddove vi fosse il ricorso anche di un solo condomino, a svolgere con attenzione e ponderatezza le sue funzioni onde evitare un danno (le spese) di natura economica. Infatti, dette spese potrebbero restare a carico della collettività condominiale qualora il recupero nei confronti dell’amministratore sia inesigibile.
Così congegnato il sistema risulta logico che in sede di revoca non potrà farsi luogo alla nomina di altro amministratore essendo questo un potere rimesso alla volontà assembleare che dovrà prima pronunciarsi al riguardo e solo in quanto mancante potrà legittimare il ricorso per la nomina del nuovo amministratore.
 
H.   La procedura per la nomina e revoca giudiziale
L’art. 1129 c.c. così come modellato dalla riforma ha previsto l’obbligatorietà della nomina dell’amministratore solo quando  i condomini sono più di otto e che la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o anche dell’amministratore.
Trattasi di una disposizione inderogabile[16] per cui al di sotto di tale numero mentre l’assemblea potrà comunque provvedere alla nomina, il ricorso all’autorità giudiziaria non potrà avere luogo. Non solo, ma la stessa disposizione prevede espressamente, in conformità agli arresti giurisprudenziali già in essere prima della riforma[17], che prima del ricorso deve essere necessariamente convocata l’assemblea. Infatti, in considerazione del carattere fiduciario del rapporto e dell’autonomia assembleare il ricorso all’autorità giudiziaria si pone solo in funzione di supplenza di quando l’assemblea per un qualsiasi motivo non abbia potuto deliberare e non anche quando vi è un verbale di nomina (sia pure viziato) che andava autonomamente impugnato esulando il sindacato del tribunale in sede di volontaria giurisdizione dal controllo sulla regolarità o meno dell’investitura.
L’altra novità della disposizione in esame è la previsione espressa della possibilità per lo stesso amministratore di chiedere la nomina del nuovo amministratore. In questo caso è necessario che il ricorso con il pedissequo decreto di fissazione di udienza venga notificato a tutti i condomini.
Atteso l’obbligo della specificazione del compenso da parte dell’amministratore in sede di accettazione del mandato, nel caso di nomina giudiziaria si ritiene che esso amministratore, che ha gli stessi poteri e doveri dell’amministratore nominato dall’assemblea tra cui quello di rendere il conto del suo operato ai condomini, deve specificare tale compenso e farselo approvare dai condomini, non sussistendo tale obbligo di determinazione in capo all’autorità giudiziaria adita.[18]
Mentre nel caso della revoca il nuovo art. 64 disp. att.  c.c.  prevede la possibilità per uno o più condomini di adire, nei casi previsti, direttamente l’autorità giudiziaria. Il legislatore ha, infatti, chiarito che i soli casi in cui occorre ricorrere previamente all’assemblea sono quelli in cui sono emersi irregolarità fiscali o la mancata apertura del conto corrente.
In tutti questi casi il tribunale provvede in camera di consiglio con decreto motivato sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. In questo caso legittimato a contraddire è il solo amministratore.  Per cui  solo a questi deve essere notificato il ricorso e solo a lui debbono fare carico le spese processuali.
Occorre rilevare che nella nuova normativa vi sono due modifiche degne di attenzione in quanto esse evidenziano un mutamento delle regole dello stesso procedimento di volontaria giurisdizione:
a)  la prima ha riguardo all’art. 64 disp. att. il quale nella nuova dizione prevede espressamente “sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente”, mentre prima prevedeva soltanto “sentito l’amministratore”; 
b)  la seconda ha riguardo alla modifica apportata all’art. 1129 c.c. laddove prevedeva “sospetti di gravi irregolarità” e si è provveduto in sede di riforma alla cancellazione della parola “sospetti”.
Tali modifiche inducono a ritenere, che se la riforma per una parte ha provveduto a chiarire molte delle ipotesi  in cui sussistono le gravi irregolarità indicandole espressamente, per altra parte ha voluto rendere il procedimento in camera di consiglio più vicino a quello contenzioso mutuando da questo ultimo la necessità di decidere solo in base a prove certe e non più in base anche a semplici sospetti. Non solo, il legislatore della riforma, ha reso obbligatorio il contraddittorio tra le parti che potrà per tale motivo svolgersi anche in più udienze.
Lo stesso art. 64 delle disp. di att. prevede poi che avverso il provvedimento reso in camera di consiglio possa proporsi reclamo nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione[19].
Trattandosi di provvedimenti  non suscettibili del passaggio in giudicato il rigetto della domanda non preclude la riproposizione della stessa, ma ciò non significa che possano riproporsi le medesime doglianze, (una volta che non si è proposto reclamo al primo provvedimento dimostrando così di avervi fatto acquiescenza[20]) senza allegare mutamenti o circostanze del tutto nuove non poste in luce nel ricorso rigettato.
Nel merito dei singoli casi previsti per la revoca si rinvia a quanto espressamente previsto dalla legge di riforma, significando che comunque, la possibilità di ricorrere per la revoca dell’amministratore in caso di gravi irregolarità si pone quale norma di chiusura del sistema, in modo da farvi rientrare tutti i casi che quotidianamente possano verificarsi.
Napoli, luglio 2013
 
NOTE
 
[1] Non si capisce bene cosa significa quel senza formalità. L’unica interpretazione possibile e che fermo restando l’obbligo di convocare tutti i condomini secondo quanto previsto dall’art. 66 Disp. att. c.c. in ordine alle modalità di convocazione, la disposizione esonera solo dall’invio della preliminare richiesta all’amministratore di convocare l’assemblea ed attendere poi il decorso dei 10 giorni per poter convocare direttamente l’assemblea. Di tale precisazione forse non ve ne era nemmeno bisogno perché avendo la legge previsto la cessazione automatica al venir meo dei requisiti a qualsiasi condomino già era attribuito il potere di convocare l’assemblea in quanto ci si trova in una situazione di vera e propria mancanza dell’amministratore
[2] Conforme la giurisprudenza prevalente (Cass. 16 agosto 2000 n. 10815) e la dottrina (L. Salis – Il condominio negli edifici Utet Torino 1959 p. 307; Terzago Il Condominio Giuffrè Milano 2003 pag. 357)
[3] Fin dalla sentenza della Cassazione del 12 febbraio 1997, n. 1286, l’amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela del complesso di interessi su indicati e realizzante una cooperazione, in regime di autonomia, con i condòmini, singolarmente considerati, che è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto «sociale» della gestione, al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condòmini, degli articoli 1703-1730 c.c. per quanto applicabili alla fattispecie in esame in funzione dei su richiamati «tratti distintivi». Il secondo limite è rappresentato non solo dagli atti previsti dall’articolo 1130 c.c. o ad essi preordinati ma anche da quelli di cui all’articolo 1133 c.c.
[4] Cass. 1791/1993.
[5] A. Scarpa L’amministratore Ed. Sole 24 ore – 2013 pag. 16.
[6] A. Celeste La riconferma dell’amministratore destituito dal magistrato: il braccio di ferro tra maggioranza condominiale ed autorità giudiziaria in Arch locazioni 2003 pag. 165.
[7] Ai sensi del nuovo comma dell’articolo 1129 c.c., l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
[8] Cass. 9942/1996.
[9] È consolidata l’opinione secondo cui l’amministratore giudiziario non sia dotato di poteri particolari, cioè che non possa esercitare il suo mandato con modalità diverse da quelle previste per l’amministratore nominato dall’assemblea. Difatti, anche l’amministratore giudiziario può essere revocato in qualsiasi momento dell’assemblea dei condomini e sostituito con uno di sua fiducia. Ancora, alla fine della sua gestione, egli è tenuto a rendere il conto della sua  gestione; dispone degli stessi poteri dell’amministratore eletto dall’assemblea in materia di riscossioni dei contributi condominiali e, in caso di morosità, deve attivarsi con le azioni atte al recupero delle somme.
Per la stipula dei contratti esorbitanti dalla gestione ordinaria o per l’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione non urgenti, deve in ogni caso ricevere il regolare mandato assembleare.
[10] Si può ricorrere alla autorità giudiziaria anche se l’assemblea ha sì provveduto alla nomina di un amministratore ma questi non ha accettato tale nomina oppure ha rassegnato le sue dimissioni e l’assemblea non ha provveduto a nominare un’altra persona.
Lo stesso dicasi se l’assemblea ha revocato l’amministratore in carica e non ha nominato il suo sostituto, o ancora se l’amministratore in carica è impossibilitato ad esercitare il suo mandato o è deceduto.
[11] Cass. 9501/1987 «l’amministratore del condominio, anche se cessato dalla carica per scadenza del termine di cui all’articolo 1129 c.c. o perché dimissionario, continua ad esercitare i suoi poteri, compresa la rappresentanza del condominio in giudizio, fino a che sia validamente sostituito con la nomina di altro amministratore da parte dell’assemblea dei condòmini»
[12] Cass. 3588/1993.
[13] sul punto in relazione ai poteri di legittimazione passiva dell’amministratore vedi la sentenza Cass. SS.UU. n. 1331 del 6 agosto 2010.
[14] Anche se la stessa disposizione poi prevede che il condominio a sua volta possa rifarsi nei confronti dell’amministratore.
[15] Cass. 23 agosto 1999 n. 8837.
[16] Vedi art. 1138 c.c.
[17] Tribunale Salerno 13 gennaio 2009; Tribunale Napoli 18 novembre 1994.
[18] Per una più ampia disamina vedi: A. Celeste – A. Scarpa Riforma del Condominio, Giuffrè Editore 2012 pag. 116.
[19] Così come previsto dall’art. 739 c.p.c.
[20] Decreto n. 843041 /2012 Sez. II Corte di appello di Napoli
 
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