Balconi in condominio

Balconi in condominio: aggettanti, incassati – parti comuni  –  proprietà esclusiva – comproprietà tra i proprietari dei due appartamenti l’uno sovrastante l’altro – balconi elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato – opere di ristrutturazione del fabbricato – rifacimento dei balconi – ripartizione della spesa – delibera assemblea (casi di nullità)  – caduta di intonaco – richiesta risarcimento danni – necessità verifica conformazione strutturale dell’edificio e dei balconi – installazione tenda


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Balconi in condominio: aggettanti, incassati – parti comuni –  proprietà esclusiva –  comproprietà tra i proprietari dei due appartamenti l’uno sovrastante l’altro – balconi elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato – opere di ristrutturazione del fabbricato – rifacimento dei balconi – ripartizione della spesa –  delibera assemblea (casi di nullità)- caduta di intonaco – richiesta risarcimento danni – necessità verifica conformazione strutturale dell’edificio e dei balconi – installazione tenda
(art. 1117 c.c. – art. 1125 c.c. – L. 220/2012)

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I BALCONI IN CONDOMINIO

di

Avv. Giuliana Bartiromo

In condominio la questione dei balconi ha sempre interessato gran parte della giurisprudenza che inizialmente era incline nel considerare i balconi in comproprietà tra i proprietari dei due appartamenti l’uno sovrastante l’altro.
Tale orientamento è decisamente cambiato a partire dagli anni 90, tant’è che la Cassazione ha cominciato a considerare i balconi come elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato, escludendoli dall’elenco delle parti comuni previsto dall’art. 1117 c.c.
Oggi è necessario verificare la conformazione strutturale dell’edificio e dei balconi. Difatti la giurisprudenza ha pacificamente suddiviso e catalogato i balconi in aggettanti ed incassati.
Sono aggettanti i balconi che sporgono dalle mura perimetrali dell’edificio e costituiscono un prolungamento dell’appartamento di proprietà esclusiva, così come quanto affermano anche da Cassazione del 27 luglio 2012 n°13509 sottolineando che detti balconi, che sporgono dalla facciata, non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’appartamento dal quale protendono e né funzione di sostegno e/o di copertura dell’edificio, pertanto non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
I balconi incassati, invece, sono quelli che non sporgono dall’edificio, ma i cui lati sono a filo con le mura di facciata condominiale, si inseriscono nel prospetto e non sporgono nel vuoto come quelli aggettanti; tant’è che i balconi incassati rientrano nella categoria dei balconi c.d. “a castello”.
E’ chiaro che dalle definizioni appena date, varia nettamente il criterio della spesa per le opere di ristrutturazione, rifacimento dei balconi a seconda della tipologia del balcone stesso ed inoltre diverse possono essere le spese relative a fregi, ringhiere, sottobalconi e a tutti quegli elementi c.d. ornamentali.
Nel caso del balcone incassato, che si inserisce nel prospetto, le spese di rifacimento del parapetto in muratura, sono a carico di tutti i condòmini in base all’art. 1123 c.c. poiché costituisce parte integrante della facciata condominiale. Pertanto le spese sono distribuite a carico di tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.
Le spese per il sotto-balcone seguono il criterio dell’art. 1125 c.c., così come per i solai, detto articolo infatti prevede che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai sono sostenute in parte eguale dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastati; pertanto, nel caso del sottobalcone, il proprietario del piano di sopra provvederà a ripristinare le mattonelle per il calpestio, mentre il proprietario del piano sottostante si occuperà di ripristinare l’intonaco, proprio perché il balcone incassato costituisce sostegno del piano superiore e copertura di quello inferiore.
In merito alle spese per i balconi aggettanti, invece, non può applicarsi l’art. 1125 c.c. proprio perché detti balconi sono di proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, tant’è che il proprietario dell’appartamento sottostante dovrà chiedere l’autorizzazione al proprietario del balcone aggettante se vuole agganciare una tenda o altra struttura al sotto-balcone. Difatti, in merito proprio all’installazione delle tende, è divenuta molto noto il caso di un condòmino che richiedeva al giudice di pace la rimozione della tenda agganciata al suo balcone da parte del proprietario sottostante.
Ebbene il Giudice di Pace di Novi Ligure accoglieva la sua richiesta. In appello il Tribunale di Alessandria, invece, capovolge la decisione, ritenendo di dover applicare l’art. 1125 c.c. definendo quindi una situazione di comproprietà tra i due proprietari. Contro tale decisione viene proposto ricorso per Cassazione ed i Giudici, applicando un orientamento oramai consolidato per i balconi aggettanti, così come del caso, e ritenendo che questi costituiscano prolungamento dell’unità immobiliare, che non costituiscono copertura alcuna, che possono esistere indipendentemente, concludono per l’accoglimento delle richieste formulate, escludendo l’ipotesi di comproprietà, e chiarendo che il proprietario del piano inferiore non può agganciarsi alla soletta del balcone aggettante superiore senza il consenso di quest’ultimo (così Cassazione sentenza 2007 n°15913).
Detto orientamento è stato confermato sia dalla Cassazione del 2012 e da ultimo dalla Cassazione del 2015 sentenza 29 maggio n.11156.
Dal punto di vista strutturale i balconi si compongono di elementi decorativi, quali il frontalino, i parapetti, fregi, stucchi, pilastri, ecc. Ebbene detti rivestimenti ed elementi decorativi, anche nel caso di un balcone aggettante, sono stati considerati beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo gradevole esteticamente.
Lo stesso dicasi dei rivestimenti della fronte o parte sottostante della soletta, frontalini e pilastrini, devono considerarsi parti comuni, se adempiono prevalentemente ad una funzione ornamentale dell’intero edificio e non delle porzioni immobiliari corrispondenti (Trib. Bologna 20 maggio 2010).
Non possono essere oggetto di delibera di imposizione di spesa da parte dell’assemblea condominiale gli interventi di manutenzione relativi ai balconi; la stessa Cassazione, con sentenza del 31.10.2005 n° 21199, ha qualificato come nulle dette delibere, in quanto incidono su beni di proprietà esclusiva. Inoltre tutte le volte in cui gli oneri per la ristrutturazione dei balconi siano inseriti nel computo totale dei lavori, questi vanno sottratti e non addebitati a tutti i condòmini nel piano di riparto; vanno invece attribuite come spese individuali del singolo proprietario. Tuttavia, non è raro visionare bilanci preventivi di lavori relativi alle facciate, che includano anche lavori relativi ai balconi, che invece, andrebbero inseriti come spese individuali e non a carico di tutti i condòmini.
In merito poi ai danni cagionati dalla caduta di intonaco o muratura distaccati, gli unici responsabili sono i proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, nel senso che quindi è onere del proprietario del balcone ripristinare e sopportare il costo dei lavori e se citato per danni, dovrà provare che eventualmente il distacco fu causato da elementi decorativi che sono di proprietà comune.
Anche con riguardo all’ordine di demolizione di balconi pericolanti, il TAR Piemonte con decisione del 7 maggio 2009 n.1364 ha ritenuto illegittimo l’ordine di demolizione dei suddetti balconi indirizzato dal Comune al condominio piuttosto che ai singoli proprietari, proprio ricalcando l’orientamento che i balconi non costituiscono bene comune dell’edificio, ma appartengono in via esclusiva al proprietario dell’appartamento cui vi si accede.
Ne consegue, quindi, che non è il condominio a rispondere dei danni verificatisi sulla parte sovrastante o sottostante dei balconi, ma solo i proprietari degli appartamenti corrispondenti (così Cassazione 29 novembre 2004 n° 22370 – il caso riguardava infiltrazioni di acqua nell’appartamento proveniente dal sovrastante immobile, con danni al bagno padronale e di servizio).
Da quanto detto è evidente che i balconi, non rientrano tra le parti comuni dell’edificio pur costituendo parte visiva della facciata. Difatti il legislatore della riforma di condominio, avrebbe potuto menzionare meglio la categoria dei balconi, precisandone la loro esclusione dal novero della parti comuni dell’art. 1117 c.c. in cui sono menzionate genericamente le facciate.
Ma anche questa, insieme a molte altre, è stata una dimenticanza della L. 220/2012. Sarà quindi ancora una volta la giurisprudenza a segnare la strada da seguire.

Avv. Giuliana Bartiromo
Presidente ALAC – APPC LECCE

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