Bed & Breakfast e regolamento condominiale

B&B: piscina, campi da tennis, spazi ricreativi presenti nel condominio possono essere liberamente frequentati dagli ospiti, senza che il regolamento condominiale possa impedirlo – B&B, perfettamente compatibile con destinazione abitativa dell’unità immobiliare (Raffaele De Rosa)


 

 

 

BED & BREAKFAST IN CONDOMINIO

di

Raffaele De Rosa

Un’interessante sentenza del Tribunale di Verona del 22 aprile 2015, ha sancito che è possibile adibire un appartamento in condominio a bed & breakfast, anche se il regolamento espressamente vieti la mutazione della destinazione d’uso. Pertanto, è da annullare la delibera che inibisce agli ospiti l’uso degli spazi comuni.
Secondo il Tribunale, la fruizione dei locali da parte degli ospiti configura un’attività di tipo para-familiare, argomentando che l’attività di B&B ha un carattere sobrio e breve ed è sovente soggetta alla supervisione del proprietario dell’immobile.
Il regolamento condominiale, pertanto, essendo un atto negoziale, deve sottostare alle regole ermeneutiche previste negli articoli 1362 ss. c.c.
Il Tribunale nell’escludere l’incompatibilità tra l’attività di B&B e la destinazione abitativa dell’immobile ha, infatti, tenuto conto del fatto che lo stesso regolamento non impedisca, anzi, consenta, ai condomini di affittare le proprie unità abitative, consentendo anche ai conduttori di accedere e di fruire degli spazi comuni.
Così, come un proprietario è libero di affittare il suo appartamento, sarà altrettanto libero di adibirlo a B&B e la piscina, i campi da tennis e gli altri spazi ricreativi presenti nel complesso edilizio in cui sorge la struttura potranno essere liberamente frequentati dagli ospiti, senza che il regolamento condominiale possa impedirlo.
Secondo il Tribunale, inoltre, il divieto posto dal Regolamento esprime la volontà e deve, quindi, essere interpretato nel senso di vietare solo quelle attività incompatibili con la destinazione abitativa, così come affermato anche dalla Corte di Cassazione, secondo la quale ai limiti negoziali ed eteronomi posti al godimento della proprietà esclusiva è necessario dare una interpretazione restrittiva, per non comprimerne eccessivamente la vocazione espansiva (Cass. civ., 31 luglio 2012, n. 137281).
I divieti e le limitazioni al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, contenuti in norme di un Regolamento condominiale devono, infatti, risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata o comunque desumibile in modo non equivoco dalle stesse, in modo da non lasciare margini di incertezza circa il loro contenuto e la portata delle disposizioni (Cass., sez. III, 10 aprile 2010, n. 3002).
Quanto alle modalità di indicazione dei divieti e delle limitazioni di destinazione che possono interessare le unità immobiliari di proprietà esclusiva, la Cassazione si è espressa nel senso che possono essere formulati sia elencando le attività vietate, sia indicando i pregiudizi che si intende evitare; in tal caso, per stabilire se l’attività rientri o meno tra quelle vietate, è necessario accertare l’idoneità della destinazione a produrre gli inconvenienti che si intendono evitare (Cass., 18 settembre 2009, n. 20237)
Nel caso di specie, l’attività di B&B, a prescindere dal suo essere o meno un’impresa commerciale, è stata ritenuta perfettamente compatibile con la destinazione abitativa dell’unità immobiliare, poiché, in base alla L. 135/2001 ed alle Leggi regionali applicative, deve necessariamente essere esercitata nell’ambito di immobili che possiedono i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza previsti per le abitazioni.
Alle medesime conclusioni del Tribunale di Verona è pervenuta la Cassazione con la sentenza n. 24707/2014, secondo la quale per l’attività di B&B in condominio non può parlarsi di cambio di destinazione d’uso dell’immobile in cui essa si svolge, poiché tale servizio viene offerto in una civile abitazione (nel caso di specie il Regolamento vietava di destinare gli appartamenti ad un uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato).

16 ottobre 2015

Raffaele De Rosa
Avvocato         

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