Comproprietario costruisce su suolo comune, di chi la proprietà?

Cassazione, Sez. II Civ.,  ordinanza 11 aprile 2017 – – – Un comproprietario costruisce su suolo comune, di chi è la proprietà dell’immobile realizzato?  Proprietà – accessione – comunione –  condominio – comproprietà – limiti del comproprietario all’uso delle cose comuni – forma scritta, ad substantiam.

giustizia-www-iussit-com

 

Cassazione, ordinanza interlocutoria  n. 9316, 11 aprile 2017

Un comproprietario costruisce su suolo comune, di chi è la proprietà dell’immobile realizzato?

Proprietà – accessione – comunione –  condominio – comproprietà – limiti del comproprietario all’uso delle cose comuni – forma scritta, ad substantiam.

(art. 922 c.c. –  art. 934 c.c. – artt. 1102 e ss. c.c. – art. 1350  c.c.)

 

 

Il caso

Tizio, nel 2005, affermando di essere comproprietario pro indiviso con la società convenuta XXX di un terreno sito in NNN, esterno ad un fabbricato condominiale – propone domanda di scioglimento della comunione di tutti i beni realizzati nel sottosuolo di detto terreno dalla convenuta, con conseguente attribuzione delle quote di spettanza di ciascuno, previa individuazione di eventuali conguagli.

Il Tribunale, con sentenza, aprile 2011, accerta e dichiara: a) che la società XXX  è esclusiva proprietaria dei locali ai piani primo e secondo interrato dell’immobile in comune di NNN; b) che il Tizio e la società XXX, salva la comunione sull’area di manovra, sono esclusivi proprietari dei locali al piano seminterrato. Il Tribunale, quindi, delegava inoltre il notaio ZZZ (o altro scelto dalle parti) per la formalizzazione delle intestazioni e per la intavolazione.

La Corte di Appello, con sentenza, agosto 2012, rigetta l’appello di Tizio e conferma l’impugnata sentenza.

Tizio propone ricorso per la cassazione della sentenza. In particolare, con il secondo motivo denuncia violazione degli artt. 934, 840, 1102 e 1121 cod. civ..  “Ad avviso del ricorrente, avrebbe errato la Corte d’appello a ritenere che l’avere pagato il costo delle opere  darebbe diritto al comproprietario di appropriarsi sic et simpliciter dell’intero bene o comunque di quanto costruito. Non sarebbe possibile escludere l’applicazione alla specie del principio dell’accessione per il solo fatto che le opere sono state eseguite da un comproprietario, tanto più che non fu conclusa alcuna pattuizione scritta che legittimasse il radicale mutamento della destinazione del bene. Secondo il ricorrente, la costruzione delle unità immobiliari interrate da parte della società XXX va qualificata come appropriazione di parte della cosa comune per legittimare la quale è necessario il consenso speciale di tutti i partecipanti che, trattandosi di beni immobili, deve essere espresso in forma scritta ad substantiam. Dovrebbe essere riconosciuto all’altro comproprietario (non costruttore) il diritto potestativo di far proprie le opere, ovviamente pro quota, pagandone (se richiesto) in tal misura il costo.”

*** 

 

La Suprema Corte,   “ Poiché la questione della sorte della costruzione realizzata su un fondo in comunione ordinaria tra il costruttore e un terzo e, in quest’ambito, dei modi attraverso i quali può riconoscersi in favore del comproprietario costruttore la proprietà esclusiva del manufatto edificato sul suolo comune, intercetta orientamenti giurisprudenziali non convergenti ed investe un tema di notevole impatto pratico anche sotto il profilo della circolazione della proprietà immobiliare”, con l’ordinanza sopra indicata,    ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, osservando quanto appresso.

 

 “1. In ordine al secondo motivo di ricorso, va premesso che la Corte d’appello – nel confermare la statuizione del Tribunale ha riconosciuto in capo alla committente XXX , che ha pagato il corrispettivo della realizzazione di quanto realizzato nel sottosuolo del terreno in comunione ordinaria, l’acquisto a titolo originario della proprietà esclusiva dei locali ai piani primo e secondo interrato – ha fatto applicazione del principio secondo cui alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su terreno comune non si applica la disciplina sull’accessione contenuta nell’art. 934 cod. civ.,  che si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui, ma quella in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova costruzione opera a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia realizzata in conformità di detta disciplina, cioè con il rispetto delle norme sui limiti del comproprietario all’uso delle cose comuni, le opere abusivamente create non potendo considerarsi beni condominiali per accessione.

  1. Il motivo di ricorso consente di evidenziare un contrasto diacronico nella giurisprudenza di questa Corte.

2.1. – Un primo orientamento sottolinea che per il principio dell’accessione (art. 934 cod. civ. ) la costruzione su suolo comune è anch’essa comune, mano a mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto, ad substantiam (art. 1350 cod. civ.); pertanto, l’attribuzione, in proprietà esclusiva, ai contitolari dell’area comune, dei singoli piani che compongono la costruzione, sono inidonei sia il corrispondente possesso esclusivo del piano, sia il relativo accordo verbale, sia il proporzionale diverso contributo alle spese (Cass., Sez. II, 11 novembre 1997, n. 11120).

In quest’ordine di idee si è affermato   che:

– la costruzione eseguita su area in comproprietà da parte di uno dei condomini ricade in comunione pro indiviso a favore di tutti i comproprietari secondo quote ideali proporzionate alle quote di proprietà dell’area stessa, salvo che non si sia costituito nei modi e nelle forme di legge un altro diritto reale a favore del costruttore-condomino (Cass., Sez. I, 12 maggio 1973, n. 1297);

– la costruzione eseguita dal comproprietario, su suolo comune, diviene, per accessione, di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, restando esclusa l’applicabilità degli artt. 936 e ss. Cod. civ. , che riguardano la diversa ipotesi di opere eseguite da un terzo (Cass., Sez. II, 11 luglio 1978, n. 3479);

– il principio dell’accessione di cui all’art. 934 cod. civ. implica che, quando il suolo è comune, ricada nella comunione anche l’edificio costruito su di esso, tranne che i comproprietari del suolo medesimo abbiano provveduto con atto scritto alla determinazione reciproca del loro diritto sulle singole porzioni del costruendo edificio, destinato a diventare, a costruzione ultimata, di rispettiva proprietà esclusiva (Cass., Sez. II, 10 novembre 1980, n. 6034).

2.2. – Un altro e più recente orientamento ha invece affermato che la disciplina sull’accessione, contenuta nell’art. 934 cod. civ., si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui: alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari  su terreno comune non si applica tale disciplina, ma quella in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, cioè con il rispetto delle norme sui limiti del comproprietario all’uso delle cose comuni, cosicchè le opere abusivamente create non possono considerarsi beni condominiali per accessione ma vanno considerate appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica (Cass. Sez. II, 22 marzo 2001, n. 4120; Cass., Sez. II, 27 marzo 2007, n. 7523).

  1. – Ritiene il Collegio che il più recente orientamento – che non è rimasto esente da critiche sollevate dalla dottrina – meriti di essere rimeditato nella sua portata, destando perplessità che l’edificazione sull’area comune da parte di uno solo dei comunisti in violazione degli artt. 1102 e ss. Cod. civ., riceva il beneficio dell’assegnazione della proprietà esclusiva della costruzione, difficilmente inquadrabile in uno dei modi di acquisto stabiliti dall’art. 922 cod. civ.

Si tratterebbe semmai di tracciare una linea interpretativa in grado di coniugare la disciplina dell’accessione e della comunione, facendo convivere l’espansione oggettiva della comproprietà in caso di inaedificatio ad opera di uno dei comunisti (salvo che non si sia costituito nei modi e nelle forme di legge un altro diritto reale a favore del comproprietario costruttore) con la facoltà del comproprietario non costruttore di pretendere la demolizione della costruzione quando sia stata realizzata dall’altro comunista in violazione dei limiti posti dall’art. 1102 cod. civ. al godimento della cosa comune.”

.

Utilizzando il sito, accetti l'utilizzo dei cookie da parte nostra. maggiori informazioni

Questo sito utilizza i cookie per fonire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o clicchi su "Accetta" permetti al loro utilizzo.

Chiudi