Condominio parziario e nullità delle delibere assembleari

Il condominio parziario ed i suoi effetti quale vizio di nullità assoluta delle delibere assembleari (Rodolfo Cusano)

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CONDOMINIO

Il condominio parziario ed i suoi effetti quale vizio di nullità assoluta delle delibere assembleari

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Avv. Rodolfo Cusano

Si ha  « condominio parziario » quando i beni comuni sono destinati all’utilizzazione di solo una parte dei condomini. In questo caso, è necessario stabilire se i beni siano comuni anche ai condomini che, di fatto, non li utilizzano oppure siano comuni soltanto ai condomini che li utilizzano. Da qui la definizione di «condominio parziale»; la parzialità risiede, in altri termini, nel fatto che solo ad una parte dei condomini spetterebbe la comproprietà di tali beni.

Il tema è stato molte volte analizzato più con riguardo a specifici casi che in relazione a principi generali come conferma il seguente rilievo giurisprudenziale[1] secondo cui «Il condominio parziale raffigura una categoria radicata nell’esperienza e riconosciuta dalla giurisprudenza la quale, piuttosto che della definizione del principio, si occupa della definizione dei casi di specie» [2].

Tale fattispecie di condominio parziale viene ammessa sulla base della constatazione che: «Indipendentemente dal titolo nell’ambito della più vasta contitolarità si ammette la costituzione per legge dei cosiddetti condomini parziali sul fondamento del collegamento strumentale tra i beni: vale a dire, sulla base della necessità per l’esistenza o per l’uso, ovvero della destinazione all’uso o al servizio di determinate cose, servizi ed impianti limitatamente a vantaggio di talune unità immobiliari», ed esplicitamente: «Per la verità, l’asserto che la proprietà comune appartenga necessariamente a tutti i partecipanti e non si frazioni, neppure in casi eccezionali, se non in virtù del titolo, non è più condiviso e, in effetti, non regge alla critica, fondata sulla ricognizione non aprioristica dei dati positivi». [3]

Infatti, diversi sono i casi di proprietà parziaria che possiamo ritrovare in condominio, laddove nel fabbricato vi sono più scale, più tetti, ecc. ogni scala servirà solo una parte degli immobili in fabbricato. Per tale motivo della scala saranno comproprietari solo i proprietari di quegli immobili cui la scala serve.

— La previsione di cui all’art. 1117 c.c. ed il suo coordinamento con l’art. 1123, 3 comma c.c.

In primo luogo si deve constatare che la legge si riferisce esplicitamente a beni comuni a tutti i condomini «se il contrario non risulta dal titolo» ex articolo 1117 c.c. Ciò vuol dire che esiste una sola eccezione per la quale i beni non sono comuni a tutti i condomini: la volontà contraria contenuta nel titolo di acquisto.

Questa osservazione potrebbe sembrare sterile se il suo carattere formalistico non fosse convalidato da un ulteriore rilievo pratico e sostanziale: il motivo per cui i beni sono comuni anche a quei condomini che non li utilizzano risiede nel fatto che quei beni partecipano di un edificio unico che è, appunto, il condominio.

Il destino comune dei beni viene supportato dall’unità dell’edificio cui partecipano tutti i proprietari in virtù della loro ulteriore qualifica di condomini. In questa prospettiva il criterio di utilizzabilità non viene affatto preso in considerazione dalla legge per determinare la contitolarità dei beni di cui all’articolo 1117 c.c., per cui, se ci fermassimo nella nostra analisi,  tali beni sarebbero comuni a tutti a prescindere dal loro utilizzo ed anche nel caso vi fosse un utilizzo solo da parte di alcuni.

In realtà è vero che il citato articolo 1117 c.c. non consente esplicitamente che la proprietà dei beni sia comune solo ad alcuni condomini però, a ben guardare, nemmeno lo vieta espressamente; tale possibilità è ammessa sulla base di una convenzione ma non si può escludere che il criterio dell’utilizzabilità (e quello correlato dell’utilità) non sia richiamato dall’articolo 1117 c.c. (in quanto sottinteso da quella normativa).

Il legislatore, allora, non ha esplicitamente dichiarato che il condominio riguarda solo coloro ai quali i beni servono perché tale stato di fatto rappresenta una condizione necessariamente preesistente all’operatività della norma, cioè essa è presupposta sulla base della logica determinazione dei fatti e dei conseguenti effetti che si verificano in questi casi.

Questo sembra essere il ragionamento che sta alla base dell’opinione per cui: «I presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza o per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso. Pertanto, del diritto soggettivo di condominio formano oggetto soltanto i servizi e gli impianti effettivamente legati alle unità abitative dal collegamento strumentale; vale a dire le sole parti di uso comune che siano necessarie per l’esistenza, ovvero siano destinate all’uso o al servizio di determinati piani o porzioni di piano».

La Cassazione[4]  determina anche il motivo specifico di tale conclusione: «La disposizione da cui risulta con certezza che le cose, i servizi e gli impianti di uso comune dell’edificio non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti, si rinviene nell’art. 1123, comma terzo, c.c. Secondo questa norma, l’obbligazione di concorrere nelle spese per la conservazione grava soltanto sui condomini, ai quali appartiene la proprietà comune».

In realtà se si legge il comma in questione[5]  non si evince affatto quanto affermato dalla Cassazione, poiché viene disciplinato il criterio di spesa in base al criterio di utilità, per cui ad un primo esame, sembrerebbe che questa norma non disciplini affatto la parzialità della titolarità. Infatti, ben potrebbe intendersi nel senso che le spese sono sopportate dai condomini che ne traggono utilità ma la proprietà resta comunque in capo a tutti i condomini, anche a quelli che non usano i beni in oggetto, così come stabilito dal principio generale di sui all’articolo 1117 c.c.

È la stessa Cassazione che risponde al quesito sottolineando come il terzo comma dell’art. 1123 «non recepisce il criterio, che si assume valido in generale per la ripartizione delle spese per le parti comuni, secondo cui i contributi si suddividono tra i condomini in ragione dell’utilità. Se così fosse, il precetto sarebbe del tutto superfluo, perché ripeterebbe quello dettato dal capoverso precedente» tanto è vero che: «Posto che l’art. 1123 comma terzo ripartisce il concorso nelle spese per le parti comuni, destinate a servire le unità immobiliari in misura diversa, in proporzione all’uso che ciascuno può farne, dal contributo implicitamente esonera coloro i quali, per ragioni obbiettive afferenti alla struttura o alla destinazione, non utilizzano le parti, che non sono necessarie per l’esistenza o per l’uso, ovvero non sono destinate all’uso o al servizio dei loro piani o porzioni di piano. Se i proprietari delle unità immobiliari, non collegate con determinate parti comuni, fossero esonerati dal concorso nelle spese in virtù del criterio dell’utilità statuito dall’art. 1123 comma secondo c.c., il disposto dell’art. 1123 comma terzo sarebbe del tutto identico a quello fissato nel comma precedente e configurerebbe un duplicato inutile».

È questa un’interpretazione che collega funzionalmente le diverse parti di una norma in maniera esemplare per arrivare ad identificare una eadem ratio che sottende l’intero dettato normativo ed il ragionamento viene spiegato in questo modo: « In realtà, l’art. 1123 c.c. nei distinti capoversi contempla ipotesi differenti. Mentre al comma due regola solo ed esclusivamente la ripartizione delle spese per l’uso, al comma tre disciplina la suddivisione delle spese per la conservazione. La ragione della previsione espressa è che le cose, i servizi e gli impianti, essendo collegati materialmente e per la destinazione soltanto con alcune unità immobiliari, appartengono in comune solamente ai proprietari di queste. La disposizione, cioè, contempla l’ipotesi di condominio parziale».

Come si vede la Cassazione fa discendere esplicitamente dall’articolo 1123 c.c. III comma,  la previsione legislativa del condominio parziale il quale deve essere ammesso, non solo in base ai ragionamenti effettuati dalla Suprema Corte, ma anche in base al dato incontestabile che dalla legge non risulta alcun esplicito divieto di costituzione del condominio parziale e che il condominio parziale risulta essere una fattispecie che realizza interessi meritevoli di tutela alla stregua dei principi del nostro ordinamento giuridico.

— Lo scioglimento del condominio quale conferma dell’istituto del condominio parziario

A questo punto però non si può fare a meno di richiamare un ulteriore argomento, su cui si basa la tesi negatrice della possibilità di un condominio parziale, individuato nell’articolo 61 disp. att. c.c. il cui primo comma recita: «Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato».

Questa norma è utilizzata per negare la possibilità di un condominio parziale in base ad un articolato ragionamento che si propone di seguito.

Il comma primo dell’articolo 61 disp. att. c.c., si sostiene, disciplina l’ipotesi di scioglimento di un condominio quando questo sia costituito da parti ciascuna delle quali abbia le «caratteristiche di edificio autonomo»; allora, se il condominio separato fosse una fattispecie normalmente realizzabile (sulla base del criterio di utilizzabilità dei beni comuni ad alcuni soltanto dei condomini) tale norma non sarebbe necessaria perché se è lecito il condominio parziale deve essere, a maggior ragione, lecito dividere un condominio in due se le due parti sono, in sostanza, edifici autonomi. Il comma primo dell’articolo 61 disp.att. c.c. sarebbe, in altri termini, superfluo e inutile.

Tale norma è, invece, utile proprio perché il legislatore non aveva previsto il condominio parziale e perciò lo dichiara espressamente realizzabile nei casi in cui le diverse parti abbiano «caratteristiche di edificio autonomo».

Fin qui la tesi negatrice del condominio separato che utilizza la previsione del comma primo dell’articolo 61 disp.att. c.c. con l’intento di dare significato alla sua previsione, ma tale argomento risulta in realtà non ben congegnato e, probabilmente, non del tutto pertinente al tema in oggetto.

Il richiamo all’art. 61 disp. att. c.c. in merito a fattispecie di condominio parziale è inopportuno per una serie di rilevi.

In primo luogo se si legge anche il comma secondo dell’art. 61 disp. att. c.c. (6) si comprende il meccanismo di funzionamento di tale previsione: lo scioglimento del condominio (propedeutico alla formazione dei diversi condomini limitati ciascuno ad una parte dell’originario edificio) deve essere deliberato dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea (dell’originario unico edificio) che rappresenti al contempo almeno la metà del valore dell’edificio ex articolo 1136 comma secondo c.c[6]. Se tale maggioranza non c’è la norma prevede la decisione dell’autorità giudiziaria in base a domanda di un terzo dei comproprietari della parte di edificio che si vuole distaccare dal resto. Come si vede tale fattispecie riposa sulla volontà dei condomini e, certamente, non si riferisce a tutti di condomini ma ad una parte (benché considerevole) degli stessi. La nascita dei diversi condomini ex articolo 61 disp. att. c.c. presuppone, allora, la volontà (di una parte) dei condomini.

Il condominio parziale, invece, trova la sua giustificazione in uno stato di fatto oggettivo (criterio di utilizzazione e di utilizzabilità dei beni a favore soltanto di alcuni condomini) non influenzabile dalla volontà dei condomini: nessun condòmino, ad esempio, potrebbe adire l’autorità giudiziaria per affermare che un bene non collegato (per utilizzazione o utilizzabilità) al proprio appartamento ricada anche nella sua proprietà condominiale. Nel condominio parziale, infatti, i beni sono in condominio ai proprietari degli appartamenti che li utilizzano e tale stato di fatto non può essere modificato dalla volontà dei condomini; il collegamento è in re ipsa e, come detto, nasce automaticamente per cui non c’è neanche bisogno della manifestata volontà delle parti né, tanto meno, di una pronuncia giudiziaria.

Differenti risultano quindi le ipotesi del condominio parziale e quella ex articolo 61 disp. att. c.c. in base all’analisi genetica e strutturale delle due fattispecie ma vi sono altre considerazioni in proposito. È certo che l’ipotesi del condominio parziale riposa, da un lato, nella necessità oggettiva della sua esistenza (indipendenza dalla volontà dei condomini e sussistenza sulla base di un oggettivo e verificabile collegamento che sorge tra un bene e gli appartamenti al cui migliore godimento quel bene è destinato) e dall’altro sul fatto che il condominio resta unico ed al suo interno alcuni beni sono in comune soltanto ad alcuni condòmini.

In base a questa seconda caratteristica si può affermare, insieme alla Cassazione, che: «Ammesso dunque che, nell’ambito di un edificio diviso in piani o porzioni di piano, possono sussistere proprietà comuni di cose, di impianti e di servizi limitate soltanto ad alcuni condomini, conviene ricordare che il condominio parziale postula che il condominio originario non si frantumi in nuovi, distinti condomini»[7].  Questa premessa porta alla conseguente riflessione: «La figura del condominio parziale, invero, si distingue rispetto alla ipotesi della separazione dei condomini disciplinata dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. almeno per due ragioni:

  1. a) per i presupposti di fatto, posto che il condominio parziale sussiste anche quando non è possibile procedere alla separazione, perché la parte dell’edificio — in cui sono situate le cose, gli impianti ed i servizi comuni collegati soltanto con alcune delle unità immobiliari — non presenta le caratteristiche di parte o di edificio autonomo (è il caso delle scale e dell’ascensore, che non servono i locali con accesso soltanto dalla strada);
  2. b) per il fatto costitutivo: il condominio parziale insorge «ope legis» ogni qual volta sussistono i presupposti, configurati dalla relazione di accessorio a principale, in concreto tra le singole unità immobiliari e determinate cose, impianti e servizi di uso comune, e non v’è necessità del procedimento di separazione che si svolge in assemblea o davanti all’autorità giudiziaria»[8].

Come si vede i precedenti argomenti, sulla base della rilevata differenza tra il condominio parziale ed il condominio separato ex articolo 61 disp.att. c.c., ci fanno concludere che quest’ultima ipotesi non implica affatto il disconoscimento della prima poiché esse sono estremamente differenti tra loro.

— Il condominio parziario e la nullità della delibera assembleare

Quanto detto conferma la possibilità di un condominio parziale che esiste solo per alcuni beni e soltanto tra i condomini che tali beni utilizzano; tale condominio parziale non elimina affatto il condominio complessivo il quale continua a sussistere, tranne che per la gestione di quei determinati beni la cui titolarità resta a favore solo di alcuni condomini i quali conseguentemente saranno gli unici titolari delle decisioni ed obbligati a sopportarne  le  spese.

Non solo, ma l’istituto del condominio parziario si riflette nella validità delle convocazioni assembleari che devono avere come destinatari i soli condomini interessati, nella costituzione della stessa assemblea che deve riportare i millesimi di comproprietà dei singoli condomini e conseguentemente per lo stesso motivo anche alla fase della deliberazione. Ma se tutti questi potrebbero sembrare vizi di mera annullabilità, ciò che è più importante di tutto è che l’erronea determinazione dei soggetti che debbono partecipare alla decisione comporta il vizio di incompetenza dell’assemblea stessa con conseguente nullità  assoluta e non mera annullabilità della stessa decisione. Nullità che come tale può essere rilevata dal condomino in ogni tempo. Si immagini per esempio che al posto di convocare i condomini interessati ai lavori straordinari di una scala o di una fecale si convocassero i condomini di altra scala o di altra verticale della fecale. In questo caso l’esistenza del condominio parziale trova una delle sue più importanti affermazioni in sede di determinazione dei condomini obbligati alla partecipazione alle spese ed alle relative deliberazioni. Infatti, il condòmino che in sede di riparto delle spese fatte dall’amministratore ritenga che esse non lo riguardino in quanto egli non è proprietario del bene per cui si è proceduto alla manutenzione, potrà chiedere al giudice, con una azione di accertamento ex art. 1123 c.c., che venga dichiarata la mancanza dell’obbligo al pagamento delle stesse e ciò anche in sede di opposizione a D.I.

Avv. Rodolfo Cusano

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[1] Cass. n. 7885/1994.

[2] Cass. n. 9644/1987 e 9084/1991.

[3] Cass. n. 7885/1994.

[4]  Cass. 7885/1994.

[5] L’articolo 1123  III comma c.c. testualmente recita: «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».

[6] Il comma secondo dell’articolo 61 disp.att. c.c. recita: «Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art.1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione».

[7] Cass. n. 651/2000.

[8] Ancora Cass. n. 651/2000 la quale, per sostenere l’unità del condominio anche in caso di condominio parziale, prosegue affermando: «Tutto ciò considerato segue che la rappresentanza dell’amministratore del condominio non viene meno e non si rende necessaria la nomina di un nuovo amministratore. Per la verità, se la rappresentanza giudiziale dell’amministratore dell’intero condominio non perdurasse nell’ipotesi in cui il condominio su talune cose, impianti o servizi è circoscritto soltanto ad un certo numero di proprietari, dovrebbe giungersi alla conseguenza, davvero aberrante, che ogni qual volta un titolo esclude la titolarità della proprietà comune di una cosa, impianto o servizio di qualche proprietario dei locali compresi nell’edificio, limitatamente a questa cosa, impianto o servizio verrebbe meno ogni potere, sostanziale o processuale dell’amministratore»; tutto ciò chiude il cerchio per quanto riguarda l’ipotesi di condominio separato prevista dall’articolo 61 disp.att. c.c. il quale, abbiamo visto, prevede la nascita di condomini diversi solo dopo lo scioglimento del precedente unico condominio ed in questo caso, naturalmente, ciascun condominio dovrà provvedere alla nomina del proprio amministratore.

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