Condominio. Tabelle millesimali e legge di riforma n. 220/2013

Tabelle millesimali corrette a maggioranza (Maurizio de Tilla)

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Condominio
 
    Tabelle millesimali      
e legge di riforma n. 220/2013
(tratto da: Rassegna Stampa OUA del 11 marzo 2013 – www.oua.it)
 
 
 
IL SOLE 24 ORE
Riforma del condominio.
Ma la modifica è possibile senza assenso di tutti solo nei casi previsti dalla legge
 
Tabelle millesimali corrette a maggioranza
di Maurizio de Tilla
 
sab. 9 – La riforma del condominio interviene anche sulle tabelle millesimali. Il nuovo articolo 68 delle Disposizioni di attuazioni del Codice civile (riscritto dalla legge di riforma 220/2013) stabilisce che, ove non precisato dal titolo, ai sensi dell’articolo 1118 del Codice civile, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Ciò vale sia per l’accertamento (articolo 68) sia per la revisione o modificazione delle tabelle (articolo 69), sia per la ripartizione delle spese (articolo 1127 del Codice civile), sia per la partecipazione all’assemblea (articolo 1136).
 
La riforma del condominio è intervenuta con il nuovo articolo 69 stabilendo che: «I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, c.c, nei seguenti casi:
quando risulta che sono conseguenza di un errore;
quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
 
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona del l’amministratore.
 
La nuova normativa ha modificato sensibilmente la decisione delle Sezioni unite della Cassazione (sentenza n. 18477/2010). La Cassazione aveva infatti disatteso l’orientamento della giurisprudenza in base al quale per l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali è necessario il consenso di tutti i condomini (si veda l’articolo qui sotto). L’affermazione che la necessità dell’unanimità dei consensi dipenderebbe dal fatto che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di legittimità, e cioè che la tabella millesimale serve solo a esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti.
 
Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato. Il valore di una cosa è quello che è, e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale.
 
Alla luce di quanto sopra esposto, le Sezioni unite della Corte suprema avevano quindi affermato che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136, comma 2.
 
Con la nuova norma (articolo 69, Disposizioni attuative Cc) le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate solo all’unanimità, salvo limitate e circoscritte ipotesi di revisione: a) nel caso di un errore; b) quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare. Con questa formulazione sono state eliminate le ipotesi di espropriazione parziale o di innovazione di vasta portata.
 
Infine va chiarito che gli errori rilevanti ai fini della revisione sono quelli obiettivamente verificabili, restando esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi nella stima degli elementi necessari per la valutazione.
L’errore non coincide con l’errore vizio del consenso.
 
L’iniziativa
01 – LE CORREZIONI DA FARE. Dalla doppia maggioranza per gli interventi di risparmio energetico, ai nuovi obblighi (alcuni irrealizzabili) degli amministratori, alla possibilità di "distaccarsi" dal riscaldamento centralizzato, al fondo condominiale obbligatorio per la straordinaria manutenzione, solo per citarne alcune
02 – LA MOSSA VINCENTE. Per evitare che gli errori del legislatore impediscano la riforma, Il Sole 24 Ore ha lanciato l’iniziativa di «correggere la riforma». Hanno risposto praticamente tutte le associazioni di condomini e amministratori e gli ordini interessati: Agiai, Alac, Anaci, Anaip, Anammi, Anapi, Apac, Arpe-Federproprietà, Assocond, Asppi, Assoedilizia-Confedilizia, Confabitare, Confai, Fna, Gesticond, Ordine degli avvocati di Milano, Unai e Uppi
 
 

  
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