Contratto di locazione di immobili, registrazione tardiva, sanatoria

Corte di Cassazione, Sez. Un. Civ., sentenza del 9 ottobre 2017 – – – Il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente / / Contratto di locazione uso non abitativo – contratto registrato a canone inferiore a quello indicato in separato accordo – nullità e (eventuale) sanatoria del contratto di locazione (ad uso abitativo e non)

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CONTRATTO DI LOCAZIONE
Corte di Cassazione, Sez. Un. Civ., sentenza n. 236011 del 9 ottobre 2017

Locazione uso non abitativo – contratto registrato a canone inferiore a quello indicato in separato accordo –  nullità e (eventuale) sanatoria del contratto di locazione (ad uso abitativo e non)

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“(A) La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;

(B) Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;

(C) E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.”

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Questi i principi di diritto, indicati dalle SS.UU. (in una sentenza di 50 pagine che analizza i vari orientamenti della giurisprudenza e gli ultimi interventi normativi), che dovrà applicare la Corte di Appello di Catanzaro, chiamata a decidere, in sede di rinvio, in altra composizione, sulla questione oggetto del giudizio iniziato nel febbraio del 2009 con intimazione di sfratto per morosità di due immobili concessi in locazione ad uso non abitativo con contratto del 20 ottobre 2008.
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Dalla sentenza
Il motivo di ricorso accolto:

“ Con il secondo motivo viene denunciata la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362 e 1355 c.c., in riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., e in particolare censurata la sentenza impugnata per aver ritenuto la validità delle clausole contenute negli artt. 2 e 3 dell’atto integrativo al contratto di locazione sulla base di una interpretazione non corrispondente alla reale comune intenzione delle parti, quale invece desumibile da una corretta ricostruzione dell’economia generale dell’accordo che tenesse conto dell’intimo collegamento esistente tra le due clausole. Ad avviso della ricorrente, infatti, non appariva condivisibile l’affermazione dalla Corte d’appello secondo cui il canone di locazione sarebbe stato fissato “sin da subito” in E. 5.500 mensili, in quanto dalla lettura combinata degli art. 2 e 3 dell’atto integrativo – la cui analisi era stata colpevolmente e completamente omessa dal giudice di secondo grado – emergeva un accordo che prevedeva: “a) il versamento di somme ulteriori rispetto al canone pattuito nel contratto di locazione; b) la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, comportando variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati del tutto diversi ed indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere di acquisto della moneta: previsioni entrambe nulle in ragione di quanto previsto dall’art. 79, L. n. 392/1978”. Erroneo appariva, dunque, il risultato dell’indagine ermeneutica svolta dalla Corte territoriale, che inammissibilmente aveva ravvisato, nella complessa fattispecie sottoposta al suo esame, una struttura negoziale sottoposta a condizione sospensiva – afferente alla misura del canone in relazione alla eventuale registrazione del contratto -, da considerarsi comunque nulla, ex art. 1355 c.c., in quanto perché rimessa alla mera volontà della parte locatrice.
Nella memoria depositata ex art. 378 c.p.c., inoltre, la ricorrente ha altresì dedotto la nullità delle pattuizioni di cui all’accordo integrativo alla luce dei principi di diritto affermati da queste stesse sezioni unite con la sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015, emessa in epoca successiva al deposito del ricorso, con la quale, in relazione a fattispecie identica a quella di cui si oggi discute, seppure relativa ad una locazione ad uso abitativo, era stata sancita “la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, al di là e a prescindere da qualsivoglia elemento esterno all’atto” (così al folio 13 della memoria di parte ricorrente).
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