Impianto riscaldamento, da centralizzato a unifamiliari a gas

La trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas (Rodolfo Cusano)


giustizia-www-iussit-com

La trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas
Avv. Rodolfo Cusano

 

L’impianto di riscaldamento centralizzato, in virtù di quanto previsto dall’art. 1117 lettera c  del codice civile è un impianto comune a tutti i condomini fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale.

Chiaramente tale comunione non c’è per i proprietari degli immobili che dall’impianto non sono serviti (Cass. 07.06.2000 n. 7730).

Trattandosi di un bene comune, per poter dismettere l’impianto di riscaldamento centralizzato, ci sarebbe voluta l’unanimità dei consensi invece, il legislatore al fine di favorirla con l’articolo 26 secondo comma  della L.  n. 10 del 1991, ebbe a stabilire che: –Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all’utilizzazione delle fonti di energia, di cui all’articolo 1, ivi compresi quelli di cui all’articolo 8 che appunto prevede la trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas,  sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali-.

Successivamente, ebbe ad intervenire il D.L.vo 29.12.2006 n. 311 che al comma 1-bis dell’art. 7 ebbe a sostituire il comma 2 del predetto articolo 26 statuendo che: “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’art. 1 individuati attraverso un attestato di certificazione energetica realizzato da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali. Sorto il problema se con la dizione maggioranza semplice si intendeva quella riferita a tutti i condomini (501/1000) oppure la maggioranza di quelli intervenuti in assemblea, intervenne la legge 23 luglio 2009 n. 99 che all’art. 27 comma 22 modificò nuovamente l’art. 26 aggiungendo: “ a maggioranza semplice delle quote millesimali”.

La riforma del condominio (L. 220/2012), all’articolo 28, ha modificato la norma in esame, sostituendo le parole -semplice delle quote millesimali- con  –degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio-.

Si tratta di un’ulteriore riduzione del quorum di approvazione che vale per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1 della stessa L. 10/1991, individuati attraverso un certificazione energetica  o una diagnosi energetica. Per cui sussistendone i requisiti oggi la dismissione dell’impianto centralizzato è molto più facile.

 

Cosa accade invece se manca la certificazione o la diagnosi energetica?

Per gli altri interventi volti, comunque, al contenimento energetico con la legge di riforma n. 220/2012 all’art. 1120 c.c.  sono state introdotte  diverse ipotesi di innovazioni agevolate per le quali l’assemblea delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile. Si tratta delle delibere in materia di adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo, per le quali da oggi in poi sarà sufficiente la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1120 che a sua volta,  richiama il secondo comma dell’articolo 1136 c.c,  che prevede la maggioranza  degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Infatti, l’articolo 1120 c.c. prevede al secondo comma, che i condòmini, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

  1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
  3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Sono state, così, fatte confluire nell’articolo 1120 c.c. alcune disposizioni già vigenti nella normativa speciale del condominio, per le quali è stata, però, introdotta una disciplina di favore, in quanto per le suindicate innovazioni è richiesto un quorum inferiore rispetto a quello previsto per le innovazioni comuni, cioè la metà del valore dell’edificio anziché i due terzi.

L’amministratore, in questi casi, è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione della deliberazione.

La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Il decreto «Destinazione Italia» del 23 dicembre 2013, n. 145, al fine di favorire gli interventi diretti a conseguire un risparmio energetico, aveva, in un primo momento, eliminato le opere di contenimento energetico dall’elenco dell’articolo 1120 c.c. che pretendeva la maggioranza del 50% più uno.

L’eliminazione di queste opere dall’art. 1120 c.c. avrebbe ricondotto le stesse alle regole previgenti, quindi alla normale applicazione dei quorum previsti per i lavori straordinari o le innovazioni.

Mentre, solo quando vi fosse stato un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico potevano essere decisi con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio (art. 26, comma 2, L. 10/1991).

Tale eliminazione, però, non è stata confermata dalla legge di conversione (L. 21 febbraio 2014, n. 9), per cui le opere di contenimento energetico continuano a far parte delle innovazioni elencate al predetto art. 1120 c.c. ed approvate con la maggioranza di cui all’art.1136 II comma pur in assenza del certificato di contenimento energetico.

Avv. Rodolfo Cusano

.

Utilizzando il sito, accetti l'utilizzo dei cookie da parte nostra. maggiori informazioni

Questo sito utilizza i cookie per fonire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o clicchi su "Accetta" permetti al loro utilizzo.

Chiudi