Condominio: innovazioni, modificazioni, cancello

Innovazioni e modificazioni nel condominio. Delibera di chiusura del cancello carraio – Cassazione, sentenza n. 3509 del 2015 – (Carlo Candita)


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INNOVAZIONI E MODIFICAZIONI NEL CONDOMINIO

DELIBERA DI CHIUSURA DEL CANCELLO CARRAIO

(Cassazione, sentenza n. 3509 del 2015)

di

Carlo Candita

<< In tema di condominio di edifici, la delibera assembleare con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale o veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune e alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’assenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione. Pertanto, non è necessaria la maggioranza qualificata ovvero l’unanimità dei consensi per la legittimità di una delibera assembleare condominiale avente detto oggetto, non concernendo tale delibera una “innovazione” secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguarda solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune consistente nel non consentire a terzi estranei al condominio l’indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli. >>
Questo il principio di diritto espresso dalla Suprema Corte nella recentissima Sentenza n. 3509/2015 con la quale è stata ribadita la legittimità della delibera assembleare che abbia disposto la chiusura del cancello carraio anche durante le ore diurne, onde impedire l’indiscriminato accesso di terzi all’interno dell’area condominiale.
Il caso analizzato dai giudici di legittimità prende le mosse dalle contestazioni effettuate da un condomino il quale, poiché proprietario di un’autofficina posta all’interno dell’area comune del supercondominio, assumeva di aver subito un pregiudizio a seguito della citata delibera assembleare.
Difatti, tale delibera veniva concretamente attuata attraverso l’apposizione di due cancelli automatizzati (uno carraio e uno pedonale) all’ingresso dell’area condominiale, con conseguente consegna dei dispositivi di apertura: a causa di ciò, il condomino “leso” lamentava una compressione del proprio diritto di godimento del bene comune, nonché di quello al pieno esercizio della propria attività lavorativa, a causa della connessa impossibilità, per i propri clienti, di entrare liberamente all’interno dell’area “interdetta”. Di talché, il condomino in questione aveva provveduto ad impugnare la delibera asseritamente lesiva, sostenendo l’illegittimità della disposta trasformazione in quanto qualificabile quale innovazione vietata, ex art. 1120, ultimo comma c.c.
Il Tribunale di Milano respingeva le pretese del condomino mentre, in sede di gravame, la Corte d’Appello riformulava la Sentenza accogliendo le pretese attoree e, quindi, dichiarando la nullità della citata delibera in quanto in contrasto con la normativa richiamata: in particolare, notava il Collegio che la chiusura del cancello carraio durante le ore diurne, oltre che quelle notturne, costituiva una consistente limitazione peggiorativa dell’attività svolta dal proprietario dell’autofficina, come tale non rientrante nelle competenze dell’assemblea poiché idonea ad incidere su diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.
Avverso la citata Sentenza d’appello veniva proposto ricorso per Cassazione con gli esiti già descritti.
Il caso affrontato dai giudici di legittimità rientra nell’insieme di problematiche condominiali dettate, più che dal clima di generale intolleranza che aleggia nei microcosmi condominiali, da problemi interpretativi causati dalla sempre più frequente inadeguatezza terminologica che affligge le norme partorite dal legislatore contemporaneo.
Com’è noto, infatti, l’art. 1120 c.c. oggetto della querelle giudiziaria, pur essendo preposto alla disciplina delle cd. “innovazioni” nel condominio, non fornisce alcuna indicazione relativamente alla definizione di innovazione, ma si limita semplicemente a stabilire le maggioranze necessarie per specifiche tipologie di opere innovative, ovvero ad identificare le innovazioni vietate.
La stessa Corte di Cassazione, da tempo, ha provveduto a porre un tampone alla situazione di incertezza determinata dalla lacunosità della norma in questione, cercando di cristallizzare la definizione di innovazione nella Sentenza n. 1111 del 14/02/1980 statuendo che “costituisce innovazione qualsiasi opera nuova che alteri , in tutto o in parte, nella materia e nella forma ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’amministrazione e del godimento della cosa, e che importi una modificazione materiale della forma o della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento […]. Non sono, invece, innovazioni, tutti gli atti di maggiore e più intensa utilizzazione della cosa comune, che non importino alterazioni o modificazioni della stessa.”
Non a caso, la Cassazione ha puntato la lente d’ingrandimento proprio sulle opere idonee ad alterare il bene comune “nella materia e nella forma”, nella “destinazione di fatto o di diritto”: in questo modo, la giurisprudenza ha effettuato una separazione netta tra le opere che devono essere considerate innovazioni e quelle che, invece, poiché caratterizzate da una portata innovativa inferiore, non comportano alcuna rilevante alterazione del bene comune nella forma e nella destinazione.
E’ chiaro che la valutazione relativa all’avvenuta (o meno) alterazione della forma o della destinazione del bene in oggetto deve essere effettuata attraverso un giudizio comparativo di quella che è la situazione di fatto al momento della stessa valutazione, rispetto a quella originariamente prevista all’atto della costituzione della comunione.
Una volta escluse, dunque, dall’alveo delle innovazioni le opere che non comportano le alterazioni appena descritte, le stesse devono essere qualificate diversamente e normativamente inquadrate.
A tal proposito, giova notare che all’interno del codice civile è presente una norma che, seppur collocata nella parte destinata alla disciplina della comunione in generale, trova pacificamente applicazione anche in materia condominiale.
In particolare, l’art. 1102 c.c. si occupa di dettare i modi di utilizzo della “cosa comune”, stabilendo al primo comma che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.
Orbene, la norma appena richiamata assegna, ad ogni condomino, la facoltà di intervenire sui beni comuni attraverso la realizzazione di opere qualificabili quali semplici “modificazioni”, ovvero opere inidonee a realizzare l’esclusione dal godimento o l’alterazione della destinazione richiamate dall’art. 1120 c.c.
Reinterpretando la lettera dell’art. 1102 c.c., si può sostenere che rientrano nella categoria delle modificazioni quelle opere che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciando inalterate consistenza e destinazione.
Tenuto conto di tutto quanto appena detto, una domanda sorge spontanea: “la chiusura del cancello carraio deliberata dall’assemblea deve essere qualificata quale innovazione e quindi, come sostenuto dal condomino, vietata perché realizzata in violazione dell’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., oppure può essere qualificata quale semplice modificazione?”
Come visto, il giudice di legittimità risponde al quesito riconducendo tale opera nella categoria delle modificazioni.
Risultano evidenti le ragioni che hanno indotto il Supremo Collegio ad addivenire a tali conclusioni: prima tra tutte, la preesistenza del cancello carraio.
Difatti, nel caso di specie, non è riscontrabile alcuna alterazione della destinazione di fatto o di diritto, in quanto l’apposizione dei due cancelli era finalizzata ad impedire l’indiscriminato accesso di terzi all’interno dell’area condominiale e, quindi, tesa a potenziare l’utilizzo del bene comune in favore di tutti i partecipanti al supercondominio, secondo quella che era l’originaria destinazione di tale area.
Ciò si evince pacificamente dalla semplice lettura della Sentenza, nella parte in cui la Cassazione afferma che, l’apposizione dei due cancelli in questione,  non avrebbe comportato nel caso di specie “alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali”, essendo invece preposti a meglio “disciplinare, in senso migliorativo, l’uso della cosa comune impedendo a terzi estranei l’indiscriminato accesso al condominio, soprattutto considerando che in uno dei fabbricati esiste l’attività svolta da [omissis], con conseguente possibilità di transito continuo di veicoli estranei alla collettività condominiale”.
Certo è che a tale Sentenza resta, secondo alcuni, fortemente criticabile in quanto comporterebbe un oggettivo mutamento peggiorativo dell’uso della cosa comune in capo al condomino ricorrente.
A parer di chi scrive, ciò non è condivisibile in quanto l’art. 1120 c.c. chiaramente fa riferimento al concetto di “inservibilità”, da intendersi quale pregiudizio nel godimento subito dal singolo condomino, o da alcuni partecipati al condominio, rispetto all’originaria utilità esistente al tempo della costituzione della comunione.
E’ di palmare evidenza che tale inservibilità non verrebbe a realizzarsi sic et simpliciter in ogni caso di compressione del diritto del singolo, bensì solo in quelle ipotesi in cui, a seguito della delibera assembleare, faccia seguito la sopravvenuta inutilizzabilità dello stesso bene comune; mentre, per converso, resterebbero lecite tutte le opere dalle quali scaturisca un pregiudizio limitato e nei limiti della normale tollerabilità (Cass. Civ. Sent. 21/10/1998, n.10445).

Francavilla Fontana, giugno 2015

                          Dott. CARLO CANDITA
                                 Associato ALAC LECCE

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