Locazione, mancanza forma scritta, conseguenze

Cassazione, Sezioni Unite Civili, sentenza del 17 settembre 2015 – – Locazione ad uso abitativo.   Per la stipula di  validi contratti  di locazione, è necessaria la forma scritta, significa  a contrario  affermare che il contratto di locazione privo di tale requisito  è  invalido   (i.e., nullo)


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LOCAZIONE

Cassazione, Sezioni Unite Civili, sentenza n. 18214 del 17.09.2015

Contratto di locazione ad uso abitativo – mancanza forma scritta – conseguenze

 

Nella sentenza:

(…)“ la conclusione cui perviene la pressochè unanime dottrina, che, salvo alcune isolate voci contrarie, ritiene che la legge n. 431 del 1998 richieda per i contratti di locazione ad uso abitativo la forma scritta a pena di nullità.

Dal suo canto, la giurisprudenza di merito sembra aver privilegiato quasi unanimamente l’interpretazione secondo la quale la forma scritta del contratto di locazione sia richiesta   ad substantiam.   La norma speciale, difatti, secondo alcune pronunce, andrebbe letta in combinato disposto con l’art. 1418 cod. civ. – che sanziona la con la nullità la mancanza di uno dei requisiti di cui all’art. 1325 cod. civ. ivi compresa la forma del contratto se prevista a pena di nullità-, mentre, secondo altre, andrebbe coniugata con il disposto dell’art. 1350 n.13 – che contempla, tra gli atti che devono farsi per iscritto a pena di nullità, anche quelli  “ specificamente indicati  dalla legge” -, un ultimo grippo di sentenze evocano, infine, le norme di cui agli artt. 1352 e 2739 cod. civ. quanto al significato da attribuire al requisito di forma in difetto di univoche prescrizioni.

Del tutto isolate appaiono, per converso, le interpretazioni di segno opposto offerte da altra parte della giurisprudenza di merito, secondo cui la mancanza di una espressa previsione della sanzione della nullità dovrebbe indurre a ritenere che la forma scritta richiesta per il contratto di locazione di immobile ad uso abitativo sia soltanto   – ad probationem -,  e non un requisito essenziale del contratto.

En terzo filone interpretativo ritiene, infine, necessaria la forma scritta   – ad essentiam -,   limitando, peraltro, la rilevabilità della nullità in favore del solo conduttore nella specifica ipotesi di cui all’art.13, comma 5 della l. n. 431 del 1998, che gli accorda una speciale tutela nel caso in cui gli sia stato imposto, da parte del locatore, un rapporto di locazione di fatto, stipulato soltanto verbalmente. Il conduttore potrebbe, cioè far valere egli solo la nullità qualora il locatore abbia imposto la forma verbale, abusando della propria posizione dominante all’interno di un rapporto giocoforza asimmetrico.

E’ convincimento di queste sezioni unite che l’ultima delle soluzioni proposte dalla giurisprudenza di merito debba essere condivisa.

A tale conclusione deve pervenirsi, innanzitutto, sulla base di una interpretazione letterale della disposizione di cui all’art. 13, comma 5 della legge n. 431 del 1998, che limita all’elemento caratterizzante costituito  dall’  -abuso-    del locatore la necessità di un riequilibrio del rapporto mediante l’introduzione di un’ipotesi di nullità relativa: ne consegue, logicamente, che, in mancanza di tale   -abuso-  , la nullità debba ritenersi assoluta (e, quindi, non sanabile) e rilevabile da entrambe le parti, oltre che d’ufficio ex art. 1421 cod. civ.

(…) Il comma 5 dispone, difatti, testualmente, che “nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere,  (…) che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’art. 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall’articolo 1, comma 4, (…) “

In conformità con la lettera della legge, la nullità di protezione, e le relative conseguenze, sarà pertanto predicabile solo in presenza dell’  -abuso- , da parte del locatore, della sua posizione  “dominante”, imponendosi in tal caso, e solo in esso, a causa della eccessiva asimmetria negoziale, in intervento correttivo  ex lege  a tutela del contraente debole. In concreto, sarà pertanto necessario che il locatore ponga in essere una inaccettabile pressione  (una sorta di violenza morale) sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare il contratto in forma verbale, mentre, nel caso in cui sia stata concordata liberamente tra le parti (o addirittura voluta dal conduttore), torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità. Il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere  la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone  nella misura eccedente quella del canone “concordato” – poichè la restituzione dell’intero canone percepito dal locatore costituirebbe un ingiustificato arricchimento dell’occupante.

(…)

L’interpretazione letterale della norma in parola non consente, in definitiva, soluzione diversa. Sancire che, per la stipula di  validi contratti  di locazione , è necessaria la forma scritta, significa    a contrario  affermare che il contratto di locazione privo di tale requisito  è  invalido   (i.e., nullo) …

(Non senza osservare che ancora, su di un più generale piano etico/costituzionale, e nel rispetto della essenziale   ratio  della legge del 1998, che la soluzione adottata impedisce che, dinanzi a una Corte suprema di un Paese europeo , una parte possa invocare tutela giurisdizionale adducendo apertamente e impunemente la propria qualità di evasore fiscale, volta che l’imposizione e il corretto adempimento degli obblighi tributari,  lungi dall’attenere al solo rapporto individuale  contribuente-fisco, afferiscono ad interessi ben più generali , in quanto il rispetto di quegli obblighi, da parte   di tutti   i consociati, si risolve in un miglior funzionamento della stessa macchina statale, nell’interesse  superiore dell’intera collettività (…)

 

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