Locazione non registrata, uso non abitativo, nullità

Cassazione, Sez. III Civ., sentenza del 13 dicembre 2016 – – Mancato pagamento canoni  di locazione –  contratto di locazione (uso non abitativo) non registrato –  – nullità contratto ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311 – conseguenze : la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo


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LOCAZIONE

Cassazione, Sez. III Civ., sentenza n. 25503  del 13 dicembre 2016

Mancato pagamento canoni di locazione – contratto di locazione (uso non abitativo) non registrato – nullità contratto ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311 – conseguenze: la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..

 

 

Testo:

Ritenuto in fatto
Nel 2010 (…) convenne dinanzi al Tribunale di Ravenna (…), allegando che:
-la propria madre (…) aveva stipulato con (…) nel 2007 un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo;
-(…) non aveva mai pagato il canone.

(omissis)
Nella parte in cui lamenta che la Corte d’appello avrebbe trascurato di rilevare la nullità del contratto di locazione il motivo è fondato.
Non è in contestazione tra le parti che il contratto di locazione che la Corte d’appello ritenne stipulato tra (…) e (…) non fu mai registrato.
L’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311, stabilisce che ‘i contratti di locazione (…) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati’.
La chiara lettera della legge non consente alcun dubbio sul precetto che esprime: ovvero che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo.
(…)

La Corte d’appello di Bologna ha ritenuto che nella specie il contratto oggetto del giudizio fosse valido, ma inefficace, sul presupposto che la registrazione del contratto prevista dalla norma appena citata fosse una condicio iuris di efficacia del contratto.
Questa interpretazione dell’art. 1, comma 346, della I. 311/04, non può tuttavia essere condivisa.
(omissis)

La sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna, la quale nel riesaminare la vicenda si atterrà ai seguenti principi di diritto:
(a) il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311;
(b) la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..

(omissis)
al cospetto d’una domanda fondata su un contratto, il giudice ha il dovere di qualificare esattamente l’eventuale vizio da cui quel contratto è affetto: in particolare, se sia valido, nullo od inefficace: e ciò per l’ovvia ragione che diverse sono le conseguenze giuridiche dell’una o dell’altra ipotesi. Nel caso di specie, invece, la Corte d’appello prima ha qualificato il contratto come ‘inefficace’ (…); poi ha fatto riferimento alle ipotesi di ‘nullità ed inefficacia’ (…); ed infine ha confermato la condanna del conduttore al pagamento di una somma coincidente con quella dovuta in virtù del contratto: e dunque nella- sostanza ha fatto discendere dal contratto inefficace gli stessi effetti del contratto nullo.
In secondo luogo, la Corte d’appello ha malamente applicato l’art. 1458 c.c., norma che disciplina gli effetti della risoluzione per inadempimento.

Ma le norme sulla risoluzione dei contratti (artt. 1453 e ss. c.c.) non vengono in rilievo al cospetto d’un contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti, nemmeno nel caso di contratto di durata.

Né è concepibile che un contratto di locazione nullo abbia prodotto i suoi effetti perché il rapporto si è svolto ‘di fatto’: infatti le ipotesi in cui il legislatore attribuisce rilievo giuridico allo svolgersi d’un rapporto contrattuale nullo (come nel caso del lavoro dipendente di fatto) sono eccezionali. Da un lato, pertanto, da esse non può ricavarsi in via interpretativa l’esistenza d’un generale principio secondo cui i rapporti contrattuali di fatto sarebbero equiparati a quelli di diritto; dall’altro lato proprio l’esistenza di quelle ipotesi rende evidente che solo l’esistenza d’una norma espressa consente di attribuire rilievo ad un rapporto di fatto, norma che in tema di locazione manca.

Ove, poi, la Corte d’appello avesse voluto intendere (con l’ambiguo riferimento alla ‘irripetibilità della prestazione seguita dal locatore’) che al locatore spettasse un compenso per l’ingiustificato arricchimento del conduttore nel periodo compreso tra la consegna e la restituzione dell’immobile, va ricordato che la domanda di pagamento dell’indennizzo per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. deve essere espressamente formulata, e dalla sentenza impugnata non risulta che lo sia stata.

Anche su questo Punto la sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna, la quale:
(a) in primo luogo qualificherà formalmente la domanda attorea (come domanda di adempimento, risoluzione, nullità, ingiustificato arricchimento, ecc.);
(b) dopo avere qualificato la domanda, provvederà su essa applicando i principi stabiliti supra, al § 1.6 della presente motivazione.
(omissis)

P.Q.M.
la Corte di cassazione:
…, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione;
(…)

.

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