Locazione uso abitativo, registrazione canone inferiore

Cassazione, Sezioni Unite Civili, sentenza del 17.09.2015  – –  Contratto di locazione uso abitativo con indicazione di canone fittizio –  simulazione – controdichiarazione con canone effettivo –  irrilevanza della forma adottata dalle parti – registrazione successiva del contratto contenente indicazione del canone realmente pattuito e realmente versato dal conduttore – conseguenze


 

 

LOCAZIONE

Cassazione, Sezioni Unite Civili
sentenza n. 18213 del 17.09.2015

Contratto di locazione uso abitativo con indicazione di canone fittizio –  simulazione – controdichiarazione con canone effettivo –  irrilevanza della forma adottata dalle parti – registrazione successiva del contratto contenente indicazione del canone realmente pattuito e realmente versato dal conduttore – conseguenze

 

 

Nella sentenza

“Nel caso in esame, l’assetto voluto dalle controparti era quello di tenere celato al fisco l’effettivo importo del canone tramite la contestuale stipulazione di due accordi, nel secondo dei quali le parti dichiaravano il reale contenuto del rapporto.

Osserva il Collegio che l’inquadramento della fattispecie concreta nell’ambito dell’istituto della simulazione non appare seriamente revocabile in dubbio (…)

E’ conforme al diritto la tesi del ricorrente secondo cui, nella specie, ci si troverebbe al cospetto di un procedimento simulatorio (…)

Nel convenirsi con la tradizionale impostazione – che estende anche ai singoli elementi negoziali l’applicabilità delle regole della simulazione – deve comunque osservarsi che la innegabile unità strutturale del procedimento simulatorio (i.e. l’unicità della convenzione negoziale, oggetto  di simulazione tanto assoluta quanto relativa) va a più forte ragione predicata con riferimento alla simulazione oggettiva di prezzo.

Il relativo procedimento simulatorio consta, difatti, di un previo accordo tra tutte le parti e di un unico negozio (nella specie, il contratto di locazione contenente l’indicazione di un canone fittizio), cui accede (in guisa di elemento non essenziale del procedimento) una  controdichiarazione  contenente  l’indicazione del prezzo realmente convenuto.

La natura della controdichiarazione, all’interno di tale procedimento, è pertanto quella, e solo quella, di un atto destinato, in caso di controversia tra le parti, alla prova della (dis)simulazione parziale dell’oggetto dell’obbligazione (nella fattispecie, il prezzo della locazione) …

…la ricostruzione della fattispecie concreta può essere compiuta nei termini che seguono:

  1. a) Parte locatrice e parte conduttrice convengono, con accordo simulatorio, di stipulare un contratto di locazione indicando, in seno ad esso – destinato alla registrazione – un canone inferiore a quello realmente pattuito;
  2. b) Le parti redigono materialmente un contratto di locazione contenente l’indicazione di tale canone fittizio;

Le stesse parti, con controdichiarazione scritta (coeva alla stipula), alla cui redazione partecipano tutte e contestualmente, convengono che il canone indicato nel contratto registrato deve essere modificato in aumento, secondo quanto indicato nella controdichiarazione stessa, avendo il locatore manifestato il proprio intento di frodare il fisco.  … il canone dovuto era 1700 euro e non agli apparenti 365 indicati nell’atto registrato.

Tale sostituzione è nulla, ai sensi e per gli effetti dell’art. 13 della legge 431/98.

Nell’ambito del procedimento simulatorio, la sostituzione dell’importo del canone fittizio con quello realmente pattuito e riscosso pro tempore, vietata   ex lege  , con conseguente nullità del patto contenente la previsione del canone effettivamente preteso dal locatore, non può influire sulla pretesa impositiva, volta che il prezzo versato in eccedenza può essere oggetto di ripetizione, anch’essa ex lege,  da parte del conduttore (il quale, sul piano probatorio, potrà giovarsi, nel formulare la domanda riconvenzionale di ripetizione a fronte della domanda di sfratto per morosità intentata dal locatore, della presunzione di pagamento dei canoni arretrati fino alla data in cui il locatore stesso abbia, come nella specie, giudizialmente lamentato l’inadempimento della relativa obbligazione, così esonerandosi lo stesso conduttore dall’onere  -ai limiti della materiale impossibilità- di dimostrare il versamento del canone in eccedenza fino a quella data rispetto a quello indicato nel contratto registrato, versamento del quale, comprensibilmente, egli non potrà dar prova, avendo il locatore avuto cura di non lasciare tracce documentali di tale illegittima ricezione).

La soluzione della nullità di tale patto non può essere diversa in presenza dell’adempimento tardivo dell’obbligo di registrazione, la quale, attesone, ratione temporis, il carattere extranegoziale, è inidonea a spiegare influenza sull’aspetto civilistico della sua validità/efficacia – diversamente finendo per incidere, del tutto inammissibilmente, sulla sua struttura  e sulla sua morfologia.

Se la sanzione della nullità derivasse dalla violazione dell’obbligo di registrazione, allora sembrerebbe ragionevole ammettere un effetto sanante al comportamento del contraente  che, sia pur tardivamente, adempia a quell’obbligo …

La autonomia e diacronia del procedimento simulatorio rispetto al contratto successivamente registrato –sia pure nella singolarità di una vicenda in cui il medesimo atto partecipa al tempo stesso della natura di controdichiarazione  (all’interno di quel complesso procedimento) e di vero e proprio contratto quale risultante dalla successiva registrazione – si pone, nondimeno, come del tutto ostativa a qualsiasi  ricostruzione della fattispecie volta a predicare , della registrazione , un effetto di sanatoria, poichè, come si è esposto sinora, manca proprio l’oggetto  (e il presupposto) di tale sanatoria.

L’atto negoziale avente funzione   contro-dichiarativa, inserita nell’ambito del procedimento simulatorio, risulta, …, insanabilmente affetto da nullità per contrarietà a norma imperativa.

Di quel medesimo atto nullo non può, pertanto predicarsi una ipotetica validità sopravvenuta …

La causa concreta di tale patto, ricostruita alla luce del precedente procedimento simulatorio, si rivela, pertanto, come ineluttabilmente caratterizzata dalla vietata finalità di elusione fiscale, e conseguentemente affetta dalla medesima nullità che la caratterizzava all’interno del detto procedimento.

Soltanto un nuovo accordo (del tutto teorico) di tipo novativo rispetto al precedente contratto scritto  e registrato consentirà, pertanto, alle parti di modificare il precedente   assetto negoziale, con conseguente, relativo assoggettamento alla corrispondente imposizione fiscale.” (…)