Sequestro conservativo immobili, timore perdere garanzia

Tribunale di Pavia, 4 dicembre 2017 – – – Sequestro conservativo su beni immobili – mandato senza rappresentanza, conferito da intermediatore immobiliare, per acquisto immobili oggetto di espropriazione immobiliare – violazione obbligo di eseguire il mandato con la dovuta diligenza

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SEQUESTRO CONSERVATIVO
(art. 671 c.p.c. e 2905 ss c.c)

Tribunale di Pavia, Dott.ssa Michela Fenucci
4 dicembre 2017

Sequestro conservativo su beni immobili – mandato senza rappresentanza, conferito da intermediatore immobiliare, per acquisto immobili oggetto di espropriazione immobiliare – violazione obbligo di eseguire il mandato con la dovuta diligenza – fondato timore di perdere la garanzia del credito – richiesta di sequestro conservativo ex art. 671 c.p.c. e 2905 ss c.c. di immobili – prova del credito – presupposti – sussistenza

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La tutela cautelate di cui all’art. 671 c.p.c
– è ammissibile in quanto sussista il timore del creditore di perdere la garanzia del proprio credito;
-la legittimazione ad agire spetta a chi si pretende creditore;
-non occorre che il credito sia liquido ed esigibile essendo sufficiente la sua attualità, ovvero che lo stesso non sia meramente ipotetico od eventuale;
-il suddetto requisito attiene all’esistenza di un fatto che determina una anche eventuale ragione di credito e non si riferisce al credito in sé;
-il Giudice in sede di autorizzazione del sequestro è tenuto unicamente ad un esame sommario in ordine alla sussistenza del credito che deve risultare soltanto probabile;
-il  periculum  di perdere la garanzia del proprio credito deve essere valutato obiettivamente e non secondo lo stato d’animo del creditore, pur potendo consistere non in una situazione attuale di depauperamento del debitore, ma in una perdita soltanto eventuale purché idonea a giustificare il timore che la garanzia venga meno

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Testo:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Pavia
Sezione Seconda
Il giudice designato Dott. Michela Fenucci, all’esito dell’udienza del … novembre 2017 letti e valutati gli atti ed i documenti di causa così osserva e decide.
Meviax Axx premesso in fatto di esercitare in territorio elvetico la professione di intermediatrice immobiliare, di essere interessata all’acquisto dei seguenti immobili siti nel Comune di Zzzz (PV) alla via Nnn … : Appartamento identificato al NCEU di Sss al foglio … mappale … subalterno … categoria A/3; Autorimessa identificato al NCEU di Sss al foglio … mappale … subalterno … categoria C/6, oggetto di espropriazione immobiliare presso il Tribunale di Sss ( R.G…./14); di avere conferito mandato senza rappresentanza a Bx Cxx e Exx Dx di partecipare, nel suo interesse, all’asta per vedersi aggiudicato l’immobile che sarebbe stato oggetto di successiva vendita; di avere quindi a tal scopo versato la somma di euro mm.xxx,00 a Exx Dx per la partecipazione alla procedura, con individuazione, nelle more, del successivo acquirente dell’immobile nella persona di Fx Gxx al prezzo pattuito di euro ccc.ccc,00; di avere concordato con i mandatari il compenso percentuale per le svolte attività: restituzione anticipo di euro mm.xxx,00; 70% di ricavo dalla vendita alla stessa ricorrente per l’ammontare di €dd.ddd,00; 20% di ricavo dalla vendita al mandatario per l’ammontare di € ee.eee,00, così che le sarebbe spettata la somma di euro mm.mmm,00; di avere ricevuto da Exx Dx dichiarazione dalla medesima sottoscritta, di aver ricevuto da lei ricevuto la somma di euro pp.ppp,00 con promessa di restituzione, oltre al versamento degli utili come sopra indicati, al termine della transazione di vendita dell’immobile oggetto di procedura d’asta NRG …/2014; di avere la mandataria accettato la proposta irrevocabile di acquisto dell’immobile fatta da Fx Gxx nella quale si fissava termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita il 28/02/2017, proposta irrevocabile di acquisto nella quale era quietanzato anche il pagamento della somma di euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria; di avere ricevuto comunicazione da parte di Bx Cxx di aver predisposto bonifico per il versamento della somma di euro 10.000,00 versata da Fx Gxx a titolo di caparra, nonché, a mezzo messaggio privato, di avere lo stesso predisposto in suo favore un bonifico di euro “rr.rrr e rotti” di cui le avrebbe girato la contabile; di non avere ricevuto alcun bonifico, risultando ancora l’immobile per cui è causa di proprietà di Exx Dx come da allegata visura catastale aggiornata, senza che sia stato realizzato l’affare per cui era stata versata la somma di euro pp.ppp,00; di essere venuta a conoscenza che l’immobile è oggetto di interventi di ristrutturazione da parte di Exx Dx non comunicati né tantomeno autorizzati, fatti che nel loro complesso evidenziano l’infedeltà della mandataria all’incarico affidatole – ciò premesso in fatto ritenuto violato da parte di Exx Dx l’obbligo di eseguire il mandato con la dovuta diligenza, avendo fondato timore di perdere la garanzia del proprio credito chiedeva il sequestro conservativo ex art. 671 c.p.c. e 2905 ss c.c. degli immobili siti nel Comune di Zzzz (PV) alla via Nnn identificati al NCEU di Sss al foglio … mappale … subalterni … e …, in modo da soddisfare sugli stessi il proprio credito così come sarà quantificato all’esito del futuro giudizio di merito. Quanto alla sussistenza del periculum in mora evidenziava di essere venuta a conoscenza che l’immobile per cui era stato autonomamente pubblicizzato per la vendita a mezzo internet.
Era quindi fissata udienza per la trattazione del ricorso, all’esito della quale era disposto un rinvio in pendenza di trattative tra le parti, conclusesi negativamente.
Si costituiva quindi in giudizio Exx Dx allegando in fatto che il così detto rapporto di mandato senza rappresentanza al fine di acquisire il bene per cui è ricorso dalla procedura espropriativa n. …/2014 RGE Tribunale di Sss, intercorreva esclusivamente ed in forma verbale tra Bx Cxx e la parte ricorrente e non prevedeva alcun termine essenziale per l’esecuzione ed in particolare per la vendita a terzi del bene acquisito dalla richiamata procedura esecutiva. Solo al momento della partecipazione all’esperimento di vendita, l’offerta di acquisto era formulata al professionista delegato alla vendita nella procedura …/2014 da Exx Dx alla quale, giusto decreto di trasferimento, era intestato il bene medesimo. Evidenziava quindi come l’affare con Fx Gxx fosse sfumato per l’obiettivo ritardo intervenuto nella gestione della parte finale della procedura stessa del medesimo ufficio assegnatario della procedura, così che il termine essenziale convenuto per la stipula del contratto definitivo, 28 febbraio 2017 non fu rispettato per essere stato emesso e depositato il decreto di trasferimento del bene in data 01.03.2017 e la nota di trascrizione della cancellazione delle iscrizioni ipotecarie connesse alla procedura esecutiva avveniva solo il 30.03.2017, deduceva ulteriormente come solo in data 11.09.2017 e quindi successivamente alla presentazione del ricorso introduttivo del giudizio cautelare il custode nominato dal tribunale avesse proceduto a richiedere al giudice dell’esecuzione l’autorizzazione a liberare e smaltire i beni ancora presenti nell’immobile, adempimento di per sé ostativo alla qualsiasi effettiva disponibilità del bene. Riteneva quindi che la dichiarazione a sua firma prodotta da controparte prevedesse l’obbligo di restituire l’importo a suo tempo ricevuto quale provvista per l’acquisto del bene nell’ambito della procedura subordinasse l’esigibilità del presunto credito al perfezionamento della vendita a terzi del bene, vendita che in ogni caso non avrebbe potuto essere effettuata prima del settembre 2017. Escludeva la sussistenza del periculum in mora, non avendo assunto ancora alcuna iniziativa volta alla sottrazione del bene, ed avendo corrisposto alla ricorrente la somma di euro 5.000,00, rimanendo in ogni caso disponibile alla vendita del bene a terzi con ripartizione dell’eventuale guadagno con la ricorrente. Deduceva di avere sostenuto dei costi per rendere il bene immobile appetibile a terzi per complessivi euro 17.800,00 di cui euro 1.970,00 per spese condominiali arretrate e relative al biennio antecedente all’acquisto e la parte rimanente per il rifacimento di persiane, sostituzione caldaia, rifacimento zanzariere, rifacimento balcone con nuova piastrellatura e tinteggiatura, smaltimento mobili all’interno, sistemazione e tinteggiatura serramenti interni, sistemazione impianto idraulico, opere murarie e ritinteggiature. Formulava quindi proposta transattiva e chiedeva il rigetto della avversa domanda.
Così evidenziati gli elementi in fatti come prospettati dalle parti in causa, considerato:
-che la tutela cautelate di cui all’art. 671 c.p.c. è ammissibile in quanto sussista il timore del creditore di perdere la garanzia del proprio credito;
-che la legittimazione ad agire spetta a chi si pretende creditore;
-che non occorre che il credito sia liquido ed esigibile essendo sufficiente la sua attualità, ovvero che lo stesso non sia meramente ipotetico od eventuale;
-che il suddetto requisito attiene all’esistenza di un fatto che determina una anche eventuale ragione di credito e non si riferisce al credito in sé;
-che, conseguentemente, il Giudice in sede di autorizzazione del sequestro è tenuto unicamente ad un esame sommario in ordine alla sussistenza del credito che deve risultare soltanto probabile;
-che il periculum di perdere la garanzia del proprio credito deve essere valutato obiettivamente e non secondo lo stato d’animo del creditore, pur potendo consistere non in una situazione attuale di depauperamento del debitore, ma in una perdita soltanto eventuale purché idonea a giustificare il timore che la garanzia venga meno;

si ritengono sussistere i presupposti per l’accoglimento del ricorso sia pure nei limiti di seguito evidenziati
Il credito azionato è provato dal riconoscimento di debito di Exx Dx che nella dichiarazione dalla medesima sottoscritta riconosce di dovere a parte ricorrente la somma di euro pp.ppp,00, ricevuta per partecipare alla procedura esecutiva RG …/2014 Tribunale di Sss. E’ pur vero che parte convenuta nella dichiarazione precisa che la restituzione della somma sarebbe avvenuta non appena terminata la transazione di vendita dell’immobile in oggetto, oltre all’utile pattuito tra le parti. Si deve però considerare che, non essendosi conclusa la vendita per fatto invero non dipendente da parte convenuta, la condizione cui era sottoposta la restituzione della somma non si può più realizzare, non potendo essere riferita ad una qualsiasi possibilità di vendita, avendo le parti, sia pure implicitamente, fatto riferimento ad una specifica transazione, quella unica allora in atto, riferimento che si ritrova nel richiamo all’”utile pattuito tra le parti”. I dedotto crediti che parte convenuta vanterebbe nei confronti della ricorrente per le dedotte opere eseguite nell’immobile e per il pagamento di spese condominiali arretrate non sono in alcun modo documentati né provati, né vi è prova che Exx Dx abbia chiesto autorizzazione a Meviax Axx per l’esecuzione delle opere. Si ritiene che il credito sia provato, per quanto necessario nella presente fase, nei limiti della somma di euro pp.ppp,00 considerato che la mancata conclusione del contratto di vendita conseguente alla proposta di acquisto formulata non è dipesa da Exx Dx.
In punto periculum risulta che l’immobile sia stato offerto in vendita sul sito internet Idealista, ciò che rende concreto il pericolo per parte ricorrente di perdere la garanzia del proprio credito.
Si ritengono quindi sussistere, nella fattispecie di cui è causa, i requisiti richiesti per il sequestro conservativo sui beni immobili di seguito evidenziati per la somma di euro uu.uuu, così aumentata la somma di euro pp.ppp,00 considerate le spese della procedura e le spese per la esecuzione del sequestro
P Q M
Visti gli artt. 669 bis e s.s. c.p.c. nonché l’art. 671 c.p.c.;
in accoglimento del ricorso, autorizza il ricorrente MEVIAX AXX ad eseguire il sequestro conservativo sui seguenti immobili siti in Comune di Zzzz (PV) alla via Nnn … identificati al NCEU di Sss al foglio … mappale … subalterni … e …:
Appartamento identificato al NCEU di Sss al foglio… mappale… subalterno … categoria A/3;
Autorimessa identificato al NCEU di Sss al foglio …mappale … subalterno … categoria C/6, fino alla concorrenza della somma di euro uu.uuu,00
Dichiara tenuta e condanna Exx Dx a rifondere a Meviax Axx le spese di lite liquidate in euro 7.000,00 a titolo di compensi, oltre il 15% sui compensi a titolo di rimborso spese generali, iva se dovuta e cpa ed euro 406,50 a titolo di esborsi
Il Giudice
Dott.ssa Michela Fenucci

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