Piscina in condominio

Piscina in condominio. Installazione di una piscina (innovazione) – gestione – responsabilità – ripartizione spese di manutenzione – condòmini in ritardo con le quote condominiali – piscina privata (su terrazzo di proprietà esclusiva, su lastrico solare di copertura) – cohousing.  (Giuliana Bartiromo)

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PISCINA IN CONDOMINIO
di
Giuliana Bartiromo

Il caldo è arrivato in maniera prepotente e, chiunque abiti in condominio, avrebbe il desiderio di potersi tuffare nell’acqua fresca di una piscina condominiale o ancor meglio di una piscina privata posta su un proprio terrazzo.
E’ importante analizzare quali siano le responsabilità del condominio in persona dell’amministratore p.t. nel caso di una piscina condominiale e le altrettanti responsabilità del proprietario che installi una piscina sul proprio terrazzo.
Nel caso della piscina condominiale è chiaro che il bene viene considerato comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. che elenca a titolo semplificativo e non esaustivo le parti comuni dell’edificio. Le spese per la ripartizione dei costi di manutenzione gravano su tutti i condòmini secondo il disposto dell’art. 1123 c.c. primo comma e quindi secondo la tabella generale di proprietà, salvo che il regolamento condominiale preveda una ripartizione diversa o che i condòmini all’unanimità dei partecipanti stabiliscano un criterio differente rispetto a quello legale indicato nel predetto 1123 c.c.
Quando esiste un piscina condominiale, le responsabilità dell’amministratore si accrescono notevolmente, in quanto, la piscina, luogo ricreativo, di svago è anche luogo pericoloso e può determinare facilmente incidenti più o meno gravi, dalla semplice scivolata/caduta, ai rischi di batteri derivanti da fenomeni di insalubrità delle acque o anche alla morte per annegamento.
Pertanto, l’amministratore, in caso di piscina condominiale, dovrà ben certamente analizzare il numero di persone che utilizzano il bene, curare gli impianti, verificare la qualità dell’acqua conferendo opportuni incarichi a ditte specializzate, posizionare cartelli e tutto quanto è necessario onde evitare di incorrere in gravi rischi sia per se stesso che per i condòmini.
Gli amministratori che gestiscono in condominio piscine, possono disporre di una guida utile dell’Inail che nel 2016 ha pubblicato il manuale “Le piscine” nella Collana Quaderni per la Salute e sicurezza, che oltre ad analizzare gli adempimenti tecnico-normativi concede ampio spazio agli aspetti organizzativi e comportamentali con misure di prevenzione specifiche alla tutela della salute e sicurezza degli utenti delle piscine.
Al controllo della piscina occorre ricordare l’assistente bagnanti che deve assicurare la propria presenza durante l’orario di funzionamento della piscina e secondo quanto previsto dagli accordi Stato-Regioni.
L’installazione di una piscina viene considerata innovazione e pertanto necessita dell’approvazione con le maggioranze di cui all’art. 1120 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio). Si ricorda che occorre sempre visionare il regolamento condominiale per comprendere se vi siano norme contrarie e che inoltre l’innovazione non pregiudichi il godimento della cosa comune anche ad un solo condòmino.
In tema di responsabilità, la Cassazione ha individuato dal 2004 una responsabilità del condominio per danni da cosa in custodia ex art. 2051 c.c ma con delle eccezioni. Il fatto riguardava un incidente in piscina condominiale durante una festa notturna, in cui un ospite tuffandosi, riportava gravi lesioni. Richiedeva, quindi, risarcimento del danno al condominio adducendo la scarsa illuminazione e l’assenza del bagnino. Ebbene la Corte ha escluso la responsabilità del custode del bene, evidenziando che era stata la condotta superficiale e sconsiderata dell’ospite che avrebbe, secondo quelle condizioni visibili, potuto evitare l’evento. Pertanto aveva qualificato pericolosa la condotta esercitata dall’ospite che si era tuffato. Cass., 15 ottobre 2004, n. 20334 – Conforme: Cass., 26 aprile 2004, n. 7916 – Conforme: Cass., 28 ottobre 2009, n. 22807 in cui era vi fu l’annegamento in una piscina condominiale perché la vittima si era introdotta superando un cancello in orario di chiusura, nonostante il divieto di ingresso a persona non autorizzate ed estranee al condominio. Ecco che anche in questo caso è esclusa la responsabilità del condominio per un uso improprio del bene da parte dell’utilizzatore.
Attenzione ai condòmini in ritardo con le quote condominiali, in quanto l’art. 63 delle disp. att. c.c. prevede la possibilità per l’amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per almeno sei mesi, di sospendere il condomino moroso della fruizione dei «servizi comuni suscettibili di godimento separato». E tra questi servizi certamente si può ricomprendere piscina, eventuali campi da tennis.
In tempi di crisi e vista l’esigenza degli ultimi anni di avere una piscina a disposizione, si potrebbe seguire l’esempio del cohousing di Milano, ossia spazi comuni da condividere con gli altri condòmini. Infatti tutti gli abitanti di un’intera strada hanno condiviso una piscina, che è diventata luogo di inclusione sociale, di ritrovo di anziani e nipoti, per evitare di trascorrere da soli l’intera estate.
Per quanto riguarda, invece la possibilità di installare una piscina privata su un proprio terrazzo condominiale occorre verificare se il regolamento detta espliciti divieti ed inoltre se detta installazione risponda ai requisiti di stabilità, sicurezza dell’edificio in quanto il peso dell’acqua potrebbe comportare danni ed infiltrazioni. Sarà necessario un’analisi tecnica del terrazzo o del balcone anche per le mini-piscine gonfiabili onde evitare danni strutturali e pericoli di crollo.
Si ricorda infatti che il condòmino ai sensi dell’art. 1122 c.c. non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinano pregiudizio alla stabilità, sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In un caso esaminato dal Tribunale di Taranto, in cui un condòmino sul proprio terrazzo aveva posizionato una piscina privata, i giudici hanno dichiarato la responsabilità del proprietario del terrazzo e del condominio in qualità di custode, atteso che il terrazzo costituiva anche lastricato solare di copertura dell’intero edificio, confermando la pronuncia del preliminare giudizio cautelare, che appunto aveva evidenziato danni alla pavimentazione del lastricato solare ed ordinato la rimozione della piscina al proprietario del terrazzo.
La sentenza del Tribunale di Taranto del 04.04.2014 n°1098 ha evidenziato, quindi, che il condominio non può liberarsi dal suo principale dovere di custodia, neppure quando la terrazza a livello all’ultimo piano rientri nella proprietà esclusiva del condòmino titolare esclusivo dell’appartamento e sul quale insisteva la piscina. Inoltre in questa sentenza, tra le altre questioni, viene messo in rilievo anche la responsabilità del direttore lavori e ditta per non avere eseguito a regola d’arte le opere.
Ricordo che se la piscina viene posizionata su un terrazzo condominiale comune, oltre a tutto quanto detto, sarà necessario anche rispettare il pari uso ex art. 1102 non arrecando pregiudizio agli altri e non impedendo agli altri condòmini il parimenti uso.
In ogni caso, è opportuno, mettere sempre a conoscenza l’amministratore di condominio se si vuole utilizzare uno spazio comune o privato installando una piscina fissa o mobile oppure vasche idromassaggio, in modo che questi possa assumere tutte le misure necessarie: regolamento condominiale – prove di carico – richiesta di documentazione tecnica, accorgimenti igienico-sanitari ed altro onde salvaguardare il condominio e gli utenti da possibili insidie.
Avv. Giuliana Bartiromo
-Foro di Lecce
-Presidente ALAC-APPC Lecce
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